Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире: как собрать, где запросить?

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Как продать квартиру с коммунальными долгами – реально или нет?

Безусловно, приобретение недвижимости – занятие хоть и приятное, но хлопотное, и само собой, каждый покупатель в первую очередь следит за безопасностью сделки и правильным оформлением всей правоустанавливающей документации. Подчас нередки случаи приобретения жилья с коммунальными долгами, оплата которых из-за незнания законов ложится на плечи покупателя. Событие не из радостных, не так ли? Кстати, в этой ситуации, как говорится «палка о двух концах», ведь подчас проблема с коммунальными долгами, возникает у собственника, желающего продать квартиру. Именно поэтому, в практике большинства агентств по недвижимости не удивителен вопрос: «Как продать квартиру с коммунальными долгами?».

В первую очередь продавцу такой недвижимости стоит позаботиться о честности, ведь проверить недвижимость на наличие долгов просто, достаточно обратиться в ТСЖ или ЖЭУ. Кстати, долги могут быть не только по платежам, а и по ипотечному кредиту, что тоже при желании легко узнается.

На самом деле, продажа жилья с обременением вполне обычное явление, правда, при этом требуется соблюдение следующих условий:

  • перевод долга на нового владельца при его согласии;
  • уплата долгов продавцом согласно письменного обязательства.

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества — кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.
Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично.
Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов, в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.
Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.
Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно .

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие соседей на продажу.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Оригиналы извещений.
  5. Договор купли-продажи комнаты.
  6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис .

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

  2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  • выбирается ближайшая нотариальная контора;
  • предоставляются необходимые документы;
  • заполняется бланк договора;
  • подписывается сторонами;
  • уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • уведомления, направленные ранее соседям;
  • правоустанавливающие документы;
  • квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

  1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
  2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
  4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *