Электронная регистрация ДДУ

Чтобы приобрести квартиру в новостройке безопасно, стоит заключать договор долевого участия. Но это достаточно долгий процесс – ведь этот документ требует регистрации в управлении Росреестра и проверки сотрудниками ведомства. Недавно появилась возможность ускорить оформление – с помощью услуги «электронная регистрация ДДУ», которую предлагают как крупные банки, так и сам Росреестр. Но есть несколько подводных камней и мелочей – рассказываем подробнее.

Регистрация договора

Любой договор долевого участия требует регистрации в специальной базе объектов недвижимости. Это позволяет исключить мошенничество в виде двойных продаж одной и той же квартиры или права требования на квартиру нескольким лицам. Одновременно с внесением в базу объектов специалисты Росреестра проверяют договора на требования 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Это позволяет дольщикам чувствовать себя уверенно в таких высокорисковых вложениях, как покупка квартиры в новостройке.

До недавнего времени регистрация ДДУ в управлении Росреестра проходила довольно стандартно. Нужно было собрать документы, подписать сам договор и подать его на проверку в госорган. Это можно было сделать двумя способами.

Напрямую Через МФЦ
Регистрация договора в управлении Росреестра по вашему территориальному округу означала запись на прием к специалисту, отстаивание очереди и подачу документов напрямую в ведомство Пару лет назад появился еще один способ – подать документы через многофункциональный центр предоставления государственных услуг. В этом случае регистрация договора проходила довольно удобно – электронная очередь, отсутствия больших скоплений людей и современных подход через оптимизацию бюрократических потоков. Но срок увеличивался на сутки.

В 2015 году Росреестр начал предоставлять услуги по электронной регистрации ДДУ. Это оформление сделок с помощью интернета. Казалось бы, удобный и быстрый механизм, ведь не нужно тратить время на очереди и бумаги. Но как выяснилось, система оказалась чрезмерно защищена и не все было сделано для удобства дольщиков.

Приобрести квартиру в новостройке можно по стандартному договору купли-продажи, или же еще на стадии строительства – по ДДУ или ЖСК. В последнем случае прав у пайщика мало, законодательством процесс приобретения жилья не регламентируется.

Относительно договора долевого участия, действует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Важно – защита прав дольщика по ФЗ 214 действует только тогда, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Процедура эта может осуществляться в электронном виде.

Договор, даже после внесения в реестр, может быть не легитимным, если в нем допущены ошибки. Документ в обязательном порядке должен иметь такие сведенья:

  • предмет договора – в этой части документа обязательно должна быть прописана суть документа, то есть передача квартиры от застройщика дольщику в соответствии с прописанными характеристиками;
  • характеристики приобретаемого объекта и всего дома;
  • конкретная дата сдачи объекта;
  • полная стоимость квартиры и способ оплаты;
  • порядок ответственности сторон;
  • финансовые гарантии сторон;
  • информация о земельном участке и проектная декларация.

Важно – проектная декларация основной документ, поскольку в нем прописаны характеристики самой квартиры и строящего объекта.

Законодательная база



Принимается во внимание не только Федеральный Закон №214, но и Федеральный Закон 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сроки

Срок регистрации договора долевого участия будет зависеть от нескольких нюансов, а именно:

  • первичная в конкретной новостройке – 18 дней;
  • подача по второму и последующему ДДУ – 7 рабочих дней;
  • при внесении в реестр через МФЦ – 20 и 9 дней соответственно.

Получение готового документа осуществляется в МФЦ или Росреестре. Важно – независимо от того, каким образом будут поданы документы, регистрирует договор долевого участия только Росреестр.

Внесение в реестр в режиме «онлайн»

На данный момент это пилотный проект разработанный Сбербанком. Электронная регистрация договора долевого участия осуществляется при оформлении ипотечного кредита.

Плюсы такого способа внесения в Росреестр – нет очереди, проходит гораздо быстрее. Кроме того – банк предлагает сниженную годовую ставку по кредиту. Минусы – не предоставляется печатный вариант документа, он приходит на электронную почту.

Необходимые документы

Для того чтобы зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре при первичном обращении, застройщику нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на строительство жилого объекта;
  • учредительные и уставные документы компании, в том числе и реквизиты;
  • проектная декларация;
  • подтверждение регистрации юридического лица;
  • документ, который подтверждает внесение компанией средств в компенсационный фонд.

Если первичный договор уже есть в базе Росреестра, то пакет документов меньше:

  • заявление дольщика о регистрации ДДУ;
  • заявление-согласие от застройщика;
  • договор со всеми приложениями к нему;
  • если есть дополнительные соглашения с застройщиком, то следует приложить и их;
  • копия паспорта дольщика.

Важно – если ДДУ регистрация осуществляется по ипотечному кредитованию, то в пакет документов входит договор о получении кредитного займа.

При установлении легитимности документа в электронной системе не требуется предоставлять квитанцию об уплате государственной госпошлины, но ее нужно иметь при себе, так как сбой в работе программы исключать не стоит.

Чего нельзя делать до заключения ДДУ

Вместе с этим, определены рекомендации, которые указывают, чего нельзя делать дольщикам до регистрации ДДУ в Росреестре.

  1. Нельзя до момента регистрации вносить денежные средства на новостройку.
  2. Нельзя доверять информации со слов застройщика о профессиональной и юридической стороне деятельности компании. Росреестр используя собственную методику проверки данных проверяет юридический статус застройщика, а также имеющиеся официальные документы профессиональной деятельности компании.
  3. Нельзя доверять технической документации застройщика. Росреестр после проверки документов со стороны дольщика уточняет, не передана ли ваша квартира иному лицу. Это дает гарантию, что доля в недвижимости (квартира, комната), не будут переданы застройщиком другому физическому или юридическому лицу.

Таким образом, до момента регистрации договора ДДУ нельзя вносить денежные средства застройщику. С 1 июля 2019 года предусмотрена процедура передачи денежных средств не непосредственно застройщику, а на специальный счет в банке, который именуется эскроу-счет.

Плюсы и минусы

Девелоперы приняли возможность регистрации недвижимости через интернет положительно. Электронная регистрация ДДУ стала экономить массу времени. Так, в той же Москве раньше зарегистрировать договор долевого участия занимало восемь дней. С помощью электронной регистрации срок сократился до пяти дней.

Другие плюсы для застройщиков:

  • Исключение человеческого фактора – документы больше не возвращались из-за некомпетентности специалистов или административных проблем
  • Снизились расходы на курьеров и прочие траты на доставку
  • Пошлина за электронную регистрацию сделали меньше

Таким образом, электронная регистрация ДДУ в первую очередь стала выгодной для девелопера. И для тех дольщиков, застройщики которых предпочитают собирать договора долевого участия большим объемом, подписывать их в офисе, дополнять нужными документами от инвесторов и регистрировать сразу.

Ключевым же минусом для физических лиц стала высокая стоимость процесса. Так, если почитать отзывы тех, кто выбрал электронную регистрацию ДДУ, то можно понять, что основные претензии – это требования законодателя к получению для сделки специальной электронной цифровой подписи. Но это требование все меняет.

Процесс регистрации

Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги. Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:

  • Договор ДДУ
  • Копия вашего паспорта
  • Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
  • Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры

Росреестр

Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись. Сделать это можно в специальном удостоверяющем центре. Вам нужно найти такой центр в своем городе – через поисковые системы «Яндекс» или Google – и прийти к ним с оригиналом паспорта.

Оплата услуг по оформлению электронной подписи отличается от региона к региону. Чем больше город, тем дороже, но при этом в маленьких городах таких центров может не быть вовсе:

  • На момент написания статьи средняя стоимость усиленной электронной подписи в Москве около 5 тысяч рублей
  • В Санкт-Петербурге – около 4 тысяч рублей.

Чтобы пройти алгоритм регистрации в управлении Росреестра, вам нужно зайти на специальную страницу предоставления электронных услуг на официальном сайте ведомства. Дальше все достаточно просто:

  • Подаете заявку через сайт с помощью специальной формы
  • Нужно указать цель обращения. В нашем случае это «регистрация права собственности»
  • Указать кадастровый номер объекта – взять в разделе «Предмет договора» вашего договора долевого участия
  • Написать в форму данные о собственнике – застройщике или другом юридическом лице, которое проводит сделку
  • Указать способ, по которому вы хотите получить документы после проведения услуги – в случае электронной регистрации ДДУ это выписка о регистрации ДДУ из реестра ЕГРН. Можно прийти лично в приемный день и получить бумажную выписку, можно оставить адрес электронной почты.
  • После вы прикрепляете сканированные копии всех документов и проводить процедуру подписания с помощью усиленной цифровой подписи.

В этом случае вам придется заплатить только 70% стоимости госпошлины за регистрацию договора – скидка в 30% предоставляется всем, кто пользуется электронными государственными услугами.

Если бы не стоимость электронной подписи, которая зачастую физическому лицу нужна только один раз для проведения конкретно этой сделки, то такой вариант регистрации был бы наиболее удобным и экономным при регистрации договоров ДУ. Но, учитывая, что подпись покупается только на год, разница съедается стоимостью самой подписи.

Сбербанк

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк» стала достаточно популярной услугой за счет взаимодействия кредитного ведомства и Росреестра. Доступно это только в случае, если вы решили взять квартиру в ипотеку именно через этот банк. Информацию о возможности зарегистрировать договор без получения ипотечного займа в открытых источниках найти не удалось.

Преимуществ для ипотечного заемщика от сделки через электронную регистрацию несколько:

  • Для сделки нужен договор долевого участия, который подготовит застройщик по форме банка и вам останется только подписать его.
  • Срок регистрации намного меньше – 5-7 дней против стандартных четырнадцати
  • Если вы не состоите в браке, то алгоритм действий совсем простой – выбрать квартиру, оповестить застройщика о покупке, прийти в банк для заключения договора.
  • Сбербанк снижает ставки для ипотечный заемщиков, выбравших электронную регистрацию сделки, на 0,1% — информация на момент написания статьи.

Минус такой сделки – достаточно высокая цена. Да, никто не говорит про усиленную цифровую подпись, но по сути вы ее арендуете у банка. На момент написания этого текста кредитное учреждение предлагало приобрести услугу по электронной регистрации за 7 тыс. рублей. Учитывая остальные дополнительные платы при получении ипотечного кредита (например, обязательное страхование), это весомая нагрузка к первоначальному взносу.

Правда, стоимость госпошлины все-таки входит в эту сумму. После того, как документы будут подписаны, процессом займется менеджером банка. Через неделю вам нужно открыть электронную почту и скорее всего там вас будет ждать выписка о зарегистрированном договоре долевого участия.

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк», судя по отзывам, достаточно популярная услуга. При этом зачастую дольщики даже не понимают, что именно им предлагают менеджеры в их отделениях. Помните, что избежать траты в 7-8 тыс. рублей можно, самостоятельно зарегистрировав ДДУ в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Вам не имеют право навязывать электронную регистрацию ДДУ

Проверка регистрации ДДУ в Росреестре

Проверить статус можно через сайт, или обратившись в ведомство. В первом случае это делается так:

  • обратиться к специалисту по указанным контактным номерам телефонов;
  • сделать запрос в Росреестр. Обратите внимание, что выписка платная, стоит около 200 рублей.

Через сайт:

  • входим в раздел справочной информации по операциям с недвижимостью;
  • в соответствующее окно вводится кадастровый номер объекта;
  • после загрузки данных появится полная информация;
  • в окне «права и ограничения» есть перечень зарегистрированных ДДУ, ищем свой номер. Если он есть, то документ внесен в базу, если нет, то либо процесс внесения в реестр еще не завершен, либо возникли какие-либо проблемы. В последнем случае лучше лично обратиться в ведомство для уточнения информации.

Важно – если документ еще не внесен в базу, то оплату квартиры лучше отложить до выяснения обстоятельств.

Процедура электронной регистрации ДДУ проще, чем традиционный процесс через МФЦ или Росреестр. На данный момент это пилотный проект, и делает его только Сбербанк, поскольку он и выступает разработчиком системы. Если система оправдает себя и покажет эффективность, то вполне вероятно, что на нее перейдут и другие банки, а также сам Росреестр. Однако на данный момент это только предположения и многие относятся с опасением к такому методу установления легитимности соглашения между застройщиком и дольщиком.

Проверяем регистрацию

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

Вам нужно обратиться на официальный сайт управления Росреестра за информацией. Нужно произвести несколько простых действий:

  • В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
  • Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
  • Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
  • Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
  • Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

В заключении

Электронная регистрация договоров долевого участия – это удобный механизм оформления прав требований на будущую квартиру. Никаких очередей, проблем с бюрократией и прочих неприятностей. Но при этом механизм еще не отработан полностью и удобен лишь тем, кто берет ипотечный займ в Сбербанке. В остальных случаях он вряд ли подойдет физическому лицу. Опасна ли электронная регистрация ДДУ для физического лица? Скорее нет. Но проще по старинке, через Росреестр или МФЦ.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *