Исковая давность по арендной плате за землю

Арендаторы обязаны своевременно производить оплату за право пользоваться земельным участком.

По различным причинам лица не всегда исполняют данную обязанность.

Арендодатель может требовать от контрагента выплаты денег за пользование участком и материальной компенсации за нарушение условий договора.

Передача собственного земельного участка во временное пользование заинтересованным лицам — общепринятая и уже привычная российская практика. Для владельца она интересна возможностью получить прибыль от сдачи собственности в аренду, для нанимателя — получить в распоряжение надел для обработки или иных нужд.

Отношения между сторонами преимущественно долгосрочные, в правовом поле их регулирует ГК РФ (статьи 606, 614, 654 и другие) а закрепляют их договором аренды земельного участка. В нем, согласно Гражданскому Кодексу, четко фиксируют условия передачи надела, а также временных, постоянных построек на нем, зеленых насаждений, ограждений или иных присутствующих объектов. Указывается в договоре и порядок ежемесячной оплаты аренды — сроки и объемы наниматель обязан соблюдать.

Однако, на практике арендаторы нарушают условия, у них возникает, а порой и накапливается задолженность, превращаясь в «солидную» сумму. Обоснованно желая получить причитающиеся ему деньги, владелец участка обращается к закону, чтобы взыскать плату с недобросовестного нанимателя. Для этого существует несколько способов.

Можно ли взыскать задолженность за землю

Вопросы и процедуры возврата долгов регулируются Кодексами, федеральными законами и другими правовыми актами Российской Федерации. По ним, владелец земли, который официально, по юридически правильно составленному договору, передает участок во временное пользование, имеет полное право взыскать сумму по невыполненным обязательствам. Как и при других имущественных спорах, ему придется пройти достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс возврата средств, на каждом из этапов которого понадобится знание законодательства, процедурных моментов. Поэтому естественное решение терпящего убытки лица — обратиться за поддержкой к профессиональному юристу. В этом случае шансы на взыскание задолженности по договору аренды многократно повышаются.

Общий порядок возврата задолженности

В общем виде процедура взыскания состоит из нескольких обязательных стадий:

  • инициирование процедуры взыскания задолженности — составление с помощью специалиста претензии к недобросовестному арендатору, которую, по действующим в России правилам, необходимо в обязательном порядке направлять второй стороне спора (в особенности, если претензионный порядок оговорен в договоре);
  • направление претензии заказным письмом и ожидание ответа от арендатора — уведомление о вручении будет свидетельством соблюдения порядка;
  • при ответе должника на письмо — разворачивание претензионного процесса, проведение переговоров, составление соглашений об уплате долга;
  • при отсутствии конструктивной реакции на претензию в должный срок — подача заявления в суд для разворачивания производства о взыскании средств;
  • рассмотрения дела в суде и вынесение решения — если оно положительное, средства взыскиваются с должника в рамках исполнительного производства;
  • должнику вручают исполнительный лист, который также можно направить в банк арендатора, чтобы тот перечислил средства со счета (реквизиты учреждения, как правило, указывают в договоре) — работа выполняется единолично истцом или при помощи сотрудников УФССП.

Важнейший этап взыскания — даже не подача исковых заявлений, а претензионная работа. Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела. Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий. Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление претензии

Большинство договоров включает оговорку, по которой стороны обязаны сначала разрешать все разногласия путём направления письменных претензий до обращения в суд. Направление претензии обязательно, если арендодатель будет требовать расторжения договора.

Если в тексте соглашения нет специальной оговорки о предварительном претензионном порядке разрешения спора, можно сразу обращаться в суд.

В претензионном письме указывается:

  • Исходящий номер и дата составления (если отправитель – организация);
  • Адресат – Ф.И.О. (название организации), адрес проживания (местонахождения);
  • Название документа, в котором изложена суть письма;
  • Информация о договоре: дата заключения, номер, предмет и объект сделки;
  • Указание, как и в какие сроки производится оплата права пользования землей;
  • Утверждение, что арендодатель нарушил условие договора, касающееся оплаты, со ссылкой на пункт документа;
  • Подсчёт суммы, которая причитается к перечислению;
  • Подсчёт неустойки за просрочку;
  • Требование перечислить средства в определённый срок (например, в течение 5 рабочих дней с момента получения обращения);
  • Указание, что в случае неисполнения требований арендодатель обратиться в суд;
  • Перечень приложений (например, расчёт неустойки и платежей за аренду);
  • Дата, подпись, фамилия и инициалы.

Заявитель может не требовать неустойку в полном объёме, чтобы простимулировать арендатора к выплате денег.

Исковое заявление

Обязательные требования по составлению заявления закреплены в статье 131 ГПК РФ.

Документ условно делится на 3 части:

  1. Вводную;
  2. Мотивировочную;
  3. Просительную;
  4. Приложение.

Во вводной части указывается техническая информация о заявлении и о сторонах спора.

Вверху страницы на правой стороне указывается следующее:

  1. Полное название суда, куда направляется иск. Вначале ставится предлог «в».
  2. Слово «Истец», после чего вписывается Ф.И.О. заявителя (или название организации, если спор инициирует юридическое лицо) и его почтовый адрес. Также можно указать номер телефона для связи.
  3. Слово «Ответчик», Ф.И.О. (или название компании-арендатора), адрес регистрации или адрес, указанный в договоре в реквизитах.
  4. Цена иска. Это размер средств, который истец желает истребовать с ответчика. Указывается для подсчёта величины госпошлины.

Стоимость иска может быть подкорректирована в ходе судебного разбирательства, если ответчик не оплатил аренду участка. Заявителю придётся доплатить госпошлину.

В мотивировочной части описывается суть проблемы. Обычно указывают:

  1. Сведения о заключении договора, его номер и дату;
  2. Данные об участке;
  3. Пункт соглашения, где содержится порядок перечисления арендной платы и её размер;
  4. Утверждение, что ответчик нарушил данное условие;
  5. Сведения о направлении претензии ответчику;
  6. Подсчёт задолженности и размера штрафных санкций за просрочку.

В следующей части истец ссылается на статьи ГПК РФ и просит суд разрешить спорную ситуацию:

  1. Взыскать с ответчика долг в определённом размере;
  2. Взыскать с него неустойку;
  3. Обязать ответчика компенсировать расходы на оплату госпошлины.

Также могут быть компенсированы юридические расходы, например, на представительство в суде или на составление иска. Расходы должны быть документально подтверждены.

К заявлению прилагаются:

  1. Копии иска по числу участников, для ознакомления каждого из них с сутью претензий. Заявитель может сам разослать копии, тогда прилагаются почтовые документы.
  2. Копия договора.
  3. Копия претензионного письма и документ, подтверждающий его отправку.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.
  5. Доказательство нарушения сроков перечисления средств по договору. Например, выписка с банковского счёта.
  6. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право распоряжаться участком.
  7. Доверенность на представление интересов. Прилагается, если иск подписан не арендодателем.

Также лицо может потребовать выплату процентов за пользование чужими деньгами. Данное право закреплено в статье 395 ГК РФ. Арендодатель получает сумму, как если бы он предоставил денежный заём под процент, соответствующей ключевой ставке ЦБ РФ.

Дополнительно истец может требовать расторжения договора аренды. Тогда нужно сослаться на пункт договора, дающий такое право владельцу участка.

Требования могут быть изменены в ходе судебного разбирательства. Также истец может представить дополнительные доказательства, если они необходимы.

Исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре

Общий срок исковой давности составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Департамент городского имущества, одной из основных задач и функций которого является контроль за поступлением арендной платы по договорам аренды земельных участков, должен был узнать о нарушении права со дня возникновения у арендатора обязанности по внесению платежей за землю и неисполнения им такой обязанности.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной по делу, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Законом не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске срока исковой давности, поэтому оно может быть сделано, как в письменной, так и в устной форме.

Подготовка документов для взыскания

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов. Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее. К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

В пакет обязательно включают оригинал арендного договора, по которому возник финансовый спор. Кроме этого, в список нужных документов входят:

  • финансовые подтверждения наличия задолженности и частичной оплаты аренды — квитанции, чеки;
  • в случае участия в споре юрлица, ИП — его свидетельство о регистрации, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП со сведениями о нахождении сторон разбирательства и датой последнего обновления данных;
  • квитанция об уплате судебной госпошлины — ее рассчитывают на основании цены иска.

Срок сбора документационного пакета — 30 суток до момента подачи заявления. После этого судья назначает первичные заседания и начинает рассматривать дело.

Практика взыскания

Судебная практика показывает, что большая часть проблем при подаче и рассмотрении заявлений по делам об аренде связана с недостаточным вниманием к законной стороне дела. Стороны не всегда правильно формулируют условия в договоре — в особенности, в отношении претензионного этапа, размера неустойки. Поэтому переговоры между ними затрудняются, а дела затягиваются. Суды признают претензионный порядок арендного соглашения только если он составлен четко по форме, с указанием порядка процедуры, сроков и прочих нюансов.

Распространенный случай — возражение ответчика, которое он объясняет отсутствием госрегистрации договора. Однако, по существующим нормам, для взыскания долга достаточно официально подписанного сторонами документа, а регистрировать его в госорганах не обязательно. Истец вправе подать заявление не только о взыскании, но и о расторжении договора — если просрочка платежей превышает 2 месяца.

Обо всех нюансах истребования задолженности расскажут специалисты «Центра эффективного взыскания». Опытные юристы-практики изучат обстоятельства дела, правильно составят и подадут все документы, соблюдая нормы законодательства.

Взыскание в суде

На заседаниях истцу необходимо подтвердить свою позицию. Для этого человеку нужно, ссылаясь на договор, указать, сколько арендатор ему должен.

В качестве доказательств того, что суммы не поступали, обычно используются выписки с банковских счетов. Если граждане договорились передавать наличные деньги, то у ответчика должны остаться расписки о передаче средств.

Взыскиваются или проценты по статье 395 ГК РФ, или неустойка по договору аренды. Получить оба вида компенсации ущерба истец может, если соответствующая оговорка есть в соглашении об аренде.

Если истец ошибся с подсчётом суммы к взысканию, то ответчик может её оспорить. Также суд самостоятельно может уменьшить величину к взысканию, если усмотрит нарушение закона при расчётах.

Как узнать размер долга за аренду земли?

Арендатор муниципального надела может узнать текущую задолженность по договору аренды земельного участка несколькими способами.

Обратиться можно:

  • Лично в учреждение, занимающееся управлением муниципальной собственностью;
  • Направив в указанное учреждение заявление почтой;
  • Через портал Госуслуги или другой электронный ресурс, действующий в регионе;
  • По e-mail;
  • Через законного представителя;
  • Обратившись в МФЦ.

Для получения информации гражданин составляет заявление, где указывается:

  • Наименование и адрес госоргана, в который обращается человек;
  • Ф.И.О. или наименование арендатора, место проживания или нахождения;
  • Просьба предоставить сведения о задолженности;
  • Номер и дата договора;
  • Кадастровый номер надела, его адрес;
  • Форма и способ предоставления информации (например, в письменном виде по почте);
  • Дата, подпись.

При подаче заявления нужно предъявить паспорт. Представитель организации предъявляет копию свидетельства о регистрации и доверенность.

Также можно получить информацию на официальном сайте госоргана, занимающегося управлением имуществом. Так, на портале Департамента по имуществу Москвы есть шаблон, где нужно ввести номер и дату договора аренды. Система выдаст расчёт, который носит информационный характер.

Величина задолженности рассчитывается на момент оформления запроса. Заявитель получит его через несколько дней, и сумма увеличится.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано об особенностях взыскания задолженности по договору аренды.

Исковое заявление составляется просто, суть проблемы всегда можно изложить своими словами. Главное – обосновать свою позицию доказательствами.

В иске нужно требовать не только полного расчёта, но и выплаты неустойки. Если условия о неустойки в договоре нет, арендодатель может требовать уплаты процентов за пользование чужими деньгами.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту – Управление) доводит до Вашего сведения, что в связи со сложившейся обстановкой в Республике Башкортостан по указу Главы Республики Башкортостан УГ-128 от 31.03.2020 г. «О внесении изменений в Указ Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 г. №УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» объявлен режим повышенной готовности и самоизоляции граждан по месту проживания (пребывания) с 20.00 ч. 31.03.2020 г.

Результатом оказываемых Управлением муниципальных услуг являются подготовленные со стороны Управления проекты договоров аренды земельных участков, проекты договоров о предоставлении в собственность за плату, проекты соглашений о перераспределении земель о перераспределении между собой земель и земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной (в том числе государственная собственность на которые не разграничена) и (или) частной собственности, проекты соглашений об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), проекты договоров безвозмездного пользования земельными участками.

Таким образом, для подписания и получения договоров, дополнительных соглашений рекомендуем Вам, либо Вашему уполномоченному представителю, при наличии надлежаще оформленной доверенности, подойти в Управление по окончании ограничительных мер.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, при обращении взыскания на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке его аренды более, чем пять лет, согласия арендодателя не требуется, достаточно лишь письменного его уведомления.

Информацию о наличии у должника такого вида имущественного права, как право аренды земельного участка, судебный пристав-исполнитель может получить из текста судебного решения (в частности, судебного решения о взыскании задолженности по арендной плате в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону), непосредственно от должника (договор аренды земельного участка), а также из регистрирующих органов (ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, КУИ соответствующего муниципального образования Ростовской области).

Для получения информации о наличии у должника права аренды земельного участка судебный пристав-исполнитель направляет в регистрирующий орган постановление об установлении факта регистрации за должником имущества и наложении на него ареста.

Для ареста права аренды земельного участка судебный пристав-исполнитель составляет акт описи и ареста, в котором указывается предварительная оценка арестованного имущественного права.

Право аренды земельного участка подлежит обязательной оценке специалистом и реализуется на торгах. Для реализации данного вида имущественного права в торгующую организацию передаются заверенные надлежащим образом копии следующих документов: исполнительного документа, постановления о возбуждении исполнительного производства, акта описи и ареста, постановления о передаче арестованного имущества на торги, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора аренды земельного участка.

Судебным приставам-исполнителям рекомендовано применять на практике опыт Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону по обращению взыскания на право аренды земельных участков (решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2011 по делу № А53-938/2011, от 29.11.2010 по делу № А53-18354/10).

Время создания/изменения документа: 15 мая 2013 15:47 / 12 ноября 2019 10:22

Версия для печати

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *