Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.

Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.

Только для нуждающихся

Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):

  • если они признаны малоимущими и стоят на жилищном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  • имеющие основания для признания их малоимущими, если они обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления (обычно на одинокого жильца – 33 кв. м, на семью из двух и более человек – 18 кв. м на каждого).

И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.

Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).

Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:

  • во-первых, это те, кто на момент высвобождения квадратных метров фактически проживает в этой коммуналке (Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-7954/2016 от 27.04.2016);
  • во-вторых, это те, кто нуждается в улучшении жилищных условий и имеет более раннюю дату постановки на жилищный учет (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1462/2016 от 03.03.2016).

Как узнать о продаже комнаты?

Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?

Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).

В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).

Нюансы процедуры

Нюансы сделки по приобретению комнаты в коммуналке

В завершении сегодняшнего материала не лишним будет рассмотреть основные нюансы в процедуре выкупа комнаты в коммунальной недвижимости.

Какие-то из них ранее уже освещались, а какие-то – нет, однако о них важно помнить любому потенциальному покупателю части имущества в коммуналке.

Итак, нюансы процедуры таковы:

  • При приватизации стоимость квадратных метров будет ниже, чем при приобретении комнаты «с рук». Однако процесс приватизации намного проблематичней в осуществлении, поэтому выбор лучше делать в пользу приобретения «с рук».
  • Стоит понимать, что не получив официальный отказ от собственников остальных комнат коммуналки, есть риск столкнуться в будущем с рядом проблем.
  • Заключая договор купли-продажи, обязательно подтверждайте расписками факт передачи денег, иначе есть риск быть обманутым по результатам сделки. Лучше всего в такой ситуации – работать через гаранта (например, банковскую ячейку).
  • Не забывайте, что договор купли-продажи необходимо заключать в 3-х оригинальных образцах: 1 – покупателю, 1 — продавцу и 1 — в Росреестр для оформления сделки и прав собственности.
  • При возникновении каких-либо проблем обязательно обращайтесь к профессиональному юристу за помощью. Намного лучше заплатить чуть-чуть профессионалу, нежели потом наткнуться на серьезные проблемы.

Как видите, выкуп комнаты в коммуналке нельзя назвать простой юридической процедурой. Осуществляя данное мероприятие, можно столкнуться с рядом проблем, которые придется так или иначе решать. В любом случае, делайте все по закону и результаты сделки вас порадуют. Удачи в осуществлении юридических процедур!

О том, кто имеет преимущественное право на выкуп арендованного имущества, вы можете узнать, посмотрев видео:

Некоторые нюансы сделки

В первую очередь выкупить ту или иную комнату могут соседи по недвижимости. Это либо выкуп у собственника, либо у государства. В начальной ситуации часто происходит процедура, которая подразумевает под собой покупку доли, находящуюся в совместном использовании. При продаже нужно уведомить всех членов сделки и заключить договор с кем-либо из них. После получения денежных средств от продавца продавцом и всех документов, покупатель становится новым владельцем.

Если говорить о выкупе у государства, то он может быть осуществлён только в той ситуации, когда квартира находится в собственности муниципалитета. Все проживающие граждане будут снимать комнату по соглашению найма жилплощади. Орган может противодействовать такой сделке, потому что у него появится настоящая возможность подселить дополнительную семью, решив проблему нехватки площади. Сделка помогает обеспечивать жилой площадью нового собственника, когда он нуждается в улучшении проживания.

Приобретение у собственника: что нужно помнить?

Если ваш сосед по помещению считается собственником своей комнаты, то сделка по продаже оформляется самым простым образом. Для этого человеку нужно просто заявить о своем намерении и предложить купить комнату по выгодной стоимости. Если помещение не приватизировано, но есть законное право на регистрацию, то нужно подавать всю собранную документацию на процесс. Он займет около двух месяцев, а после этого уже запустится процедура продажи.

Две стороны договариваются о стоимости, а также о варианте передачи денег. Нужно помнить, что даже если недвижимость состоит из двух комнат, то стоимость не может оцениваться как половина от рыночной оценки квартиры. Цена может колебаться в пределах от 30 до 70% этой стоимости. Точную сумму может сказать только эксперт, потому что она зависит от множества нюансов. Это состояние комнаты, размер, наличие лоджии или балкона, а также месторасположение квартиры.

Помимо этого, учитывается ещё и тот неоспоримый факт, что второй собственник уже имеет право пользоваться общими помещениями. И он будет платить только лишь за жилую площадь.

Если вы хотите выкупить квартиру у собственника, то нужно соблюдать некоторую последовательность действий:
  1. Вначале составляется соглашение по купле-продаже, где указывается цена и все особенности проведения процедуры.
  2. Подписывается акт передачи собственности.
  3. Собираются все необходимые документы и подаются в Росреестр. Там они проходят регистрацию.
  4. Оплачивается сделка по всем условиям договора.

Если данной суммы у вас на момент покупки нет, то за получением денег можно обратиться к ипотечному кредитованию в любой банк. Но здесь будут условия только таковые, что учреждение предоставит всю необходимую сумму под залог купленной квартиры. И если сделка состоится, то после этого помещение перейдет в собственность заемщика. Но, нужно помнить, что в качестве залога может выступать только то или иное помещение, а также его часть.

Что делать, когда есть ребёнок?

Когда в помещении прописан ребёнок или он является собственником, то соглашение немного усложняется. Собственность очень тяжело продаётся и на не очень хороших условиях. Чтобы заключить сделку, нужно перед этим обеспечить ребёнка хорошими условиями проживания. Для этого в первую очередь следует обратиться в органы опеки, которые дадут разрешение на продажу. Но, они могут положительно одобрить заявку только в том случае, когда вы представите доказательство того, что ребёнок будет жить в условиях, которые не хуже, чем предыдущие. Если же этот этап не пройти, то вы можете столкнуться с отменой всей сделки по судебному решению.

Выкуп у города: что это такое?

Это ещё один нюанс, с которым может столкнуться человек при приобретении собственности у города. Если участники процесса нуждаются в расширении или улучшении площади и при этом не располагают суммой собственных средств, то они вправе обратиться за помощью. Это субсидия, которая выписывается семьям во многих городах нашей страны сейчас. Там имеются свои программы, которые позволяют улучшить условия проживания.

ВНИМАНИЕ !!! Помимо этого, те регионы, которые владеют большим количеством коммуналок, предоставят специальные программы по улучшению условий. Каждый владелец имеет полноценное право получить новую квартиру или комнату. В некоторых ситуациях это может быть комната в коммунальной квартире.

Для того, чтобы получить такое согласие, нужно выполнить несколько простых действий.

К ним можно отнести:
  • Вы должны запастись заявлением, которое выражает согласие соседей на их расселение.
  • Вы должны обратиться в жилищный орган, который контролирует этот вопрос, и предоставить туда заявление. Здесь происходит постановка в реестр на расселение.
  • Если заявка одобрена, то определяется вариант, по которому расселяют всех жильцов. Все стороны будут уведомлены о нужном способе.
  • Если решение положительное, то составляется соглашение и после этого предоставляется субсидия. В банке открываются счета, куда перечисляются средства всем сторонам. Но, субсидия может быть предоставлена только в той ситуации, когда квартира будет считаться отдельной.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Какова цена на выкуп?

Итоговую сумму, которую вам выдают на руки, отследить никогда нельзя сразу же. Это может быть только тогда, когда площадь была поставлена на реализацию.

Во многих ситуациях стоимость будет зависеть от некоторых параметров:
  1. Возможность предоставления льгот.
  2. Размер установленной пошлины.
  3. Общая стоимость на места общего пользования.
  4. Средняя цена одной единицы площади в установленном регионе.

В результате, можно сказать, что цены вы сможете установить только тогда, когда обратитесь к профессионалу, который поможет вам решить всю сложившуюся ситуацию.

Что нужно из документации?

Если вы хотите получить субсидию, то необходимо за помощью обратиться в правовой орган по этому вопросу. Следует посмотреть на официальную страницу в сети, а также на информационные порталы, где вы сможете найти всю необходимую информацию.

Вам нужно правильно составить форму заявки. В нём должна точно быть изложена просьба, указаны все паспортные данные участников, а также описание объекта недвижимости. Также следует сразу указать льготы и приоритетное право.

Администрация будет рассматривать вашу заявку на протяжении 30 дней. Помимо этого, в течение всего этого срока вам нужно предоставить дополнительный пакет документации.

Туда относятся следующие бумаги:
  • Документы из БТИ на будущую выкупаемую комнату.
  • Выписка из домовой книги, которая будет подтверждать регистрацию покупателя.
  • Документы, которые будут обозначать ряд предоставляемых льгот заявителя.
  • Документы о составе семьи. Если есть дети, то нужны свидетельства о рождении или паспорта.
  • Оплата государственной пошлины и квитанция.

Когда вы подаете пакет документов, то вам сразу же устанавливается дата, в которую будет принят окончательный итог. Когда присутствует сразу несколько участников, то комната может реализовываться для того участника, который живет в самых неприемлемых условиях. Далее осуществляется оценка всей документации и объекта недвижимости. Только после этого готовится грамотный образец итогового документа, где указывается цена, а после этого оформляются уже договор купли-продажи. Деньги должны быть перечислены на протяжении трёх месяцев.

ВАЖНО !!! В итоге можно сказать, что такая процедура может осуществляться при покупке комнаты, как от собственника, так и от государства. В процедуре нет особых сложностей, если вы хоть немного ориентируетесь в вопросе. Если же это не про вас, то лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу.

Если вы не знаете, как составить образец заявления, то его можно найти на сегодняшний день в интернете. Там присутствует как образец, так и форма для заполнения. Будьте аккуратны, проверяйте все документы, а также часть аккуратно договаривайтесь о внесении средств. И тогда ваша покупка станет приятной как для вас, так и для продавца.

Как выкупить комнату: 5 простых шагов

Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.

Шаг 1. Заявите о своих намерениях

Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.

Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).

Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:

  • копии паспортов (свидетельств о рождении) всех членов семьи;
  • копии документов, подтверждающих родство (свидетельства о рождении, о браке);
  • выписка из ЕГРН, если вы – владелец другой комнаты;
  • копия договора соцнайма при наличии;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если он не участвует в покупке;
  • письменный отказ других жильцов от выкупа комнаты (при наличии такого отказа);
  • документы о регистрации в Москве по месту жительства не менее 10 лет;
  • уведомление о постановке на жилищный учет и другие.

Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.

Шаг 2. Пройдите проверку

Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.

Шаг 3. Получите распоряжение

После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.

Шаг 4. Оплатите комнату

На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.

Шаг 5. Заключите договор

В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.

Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *