Как правильно составить договор дарения квартиры?

Договор дарения квартиры – это документ, подтверждающий безвозмездное дарения жилья одним человеком другому. Он требуется для регистрации перехода права собственности и заключается только на добровольной основе. Рассмотрим основные особенности сделки, требования к дарителям и одаряемым, а также пошаговый алгоритм и документы для составления дарственной.

Особенности договора дарения

В большинстве случаев люди называют договор дарения (далее – ДД) проще – дарственной. Особенности оформления документа регламентируются гл. 32 ГК РФ:

  1. Это двусторонняя сделка: даритель передает одаряемому недвижимость по соответствующему договору добровольно. Одаряемый вправе отказаться от нее, составив письменный отказ. ДД будет считаться расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). Важно взаимное согласие.
  2. Безвозмездность. Если даритель выдвигает требование о передаче денег или иных ценностей за квартиру, сделка признается ничтожной (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 №120). К ней применяются правила купли-продажи, заключается другой договор. К дарению такая сделка не имеет отношения, т.к. нарушается правило безвозмездности.
  3. Запрещается дарить ценные вещи стоимостью от 3 000 руб. от имени детей, недееспособных лиц. Не допускается составление ДД в пользу работников образовательного или медицинского учреждения от лица содержащихся там граждан. Сюда же относятся сделки между коммерческими предприятиями, а также в пользу государственных служащих, если дарение связано с их служебным положением (ст. 575 ГК РФ).
  4. Обязательна письменная форма при передаче недвижимости в дар (ст. 574 ГК РФ).

Обратите внимание! Сам ДД государственной регистрации с 2013 года не подлежит, его можно заключить и оставить без движения. Регистрировать нужно только переход права собственности.

Коротко: договор заключается на безвозмездной основе в письменной форме, согласие одаряемого на принятие дара обязательно, а для переоформления права собственности нужно обращаться в регистрирующий орган.

Дарственная и договор купли-продажи: основные отличия

Согласно действующему законодательству, дарение и купля-продажа квартиры существенно отличаются. Эти сделки двусторонние, но порядок отчуждения недвижимости в них совершенно разный:

  • Купля-продажа хоть всей квартиры, хоть ее части не бывает безвозмездной. Покупатель всегда платит установленную продавцом цену. В то время как дарственная не предусматривает получение дарителем каких-либо благ.
  • В сделках, связанных с покупкой и продажей квартиры, могут участвовать даже несовершеннолетние и недееспособные лица. В случае дарения круг лиц значительно уже.
  • В процессе дарения 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) платит тот, кто получает недвижимость в дар (кроме случая близкого родства, где налог отсутствует). При продаже расходы за НДФЛ несет продавец.
  • Квартира, приобретенная по договору купли-продажи лицом, состоящим в официальном браке, принадлежит и супругу, и супруге. В случае дарения у квартиры единственный полноправный владелец – тот, кто получил ее в дар.

Достоинства и недостатки договора дарения недвижимости

Дарственная – самый простой способ передать недвижимость близкому родственнику. Все, что надо сделать, это подписать договор и зарегистрировать переход прав собственности. Заключить такой договор можно при жизни собственника, поэтому это хорошая альтернатива наследования. Во-первых, не придется платить нотариусу госпошлину в 0,5% от стоимости квартиры. Во-вторых, не возникнут споры между наследниками.

Еще один плюс дарственной – освобождение одаряемого от уплаты налога на доход, если он является близким родственником дарителя. Дарителю тоже не нужно платить налоги, так как он не продает квартиру, а безвозмездно передает имущественные права другому лицу. Причем квартира передается конкретному человеку, и лишь он сможет ею распоряжаться. Если будущий владелец в дальнейшем разведется, бывший супруг (супруга) не сможет претендовать на эту недвижимости.

Однако есть у дарственной и недостатки. В суд часто поступают дела, в которых оспаривают договоры дарения. Зачастую истцы утверждают, будто бывший владелец находился в преклонном возрасте и не отвечал за свои действия или подписал договор под давлением других лиц. Избежать подобных неприятностей можно, заключив договор в присутствии нотариуса. Оспорить сделку, оформленную нотариусом, очень сложно.

Как отменить договор

Если соглашение дарения жилплощади уже зарегистрировали в Росреестре, отменить его реально лишь через суд. Отменить дарственную возможно лишь в следующих ситуациях:

  • по желанию дарителя;
  • по желанию одариваемого;
  • по инициативе госструктур.

У государственных структур должны быть основания для отмены действия договора. Чаще всего имеют место быть следующие ситуации:

  • будущий владелец использует договор с целью скрыть другую сделку и не платить налоги;
  • одна из сторон является юридическим лицом, которое проходит процедуру банкротства;
  • органы опеки и попечительства имеют на руках доказательства того, что у несовершеннолетнего одаряемого ухудшатся условия проживания.

Одаряемый может настаивать на расторжении соглашения, если договор является мнимым. То есть он полагает, что дарственную составили для вида и выполнять ее условия не собираются. Даритель тоже может обратиться в суд с просьбой аннулировать дарственную. Это возможно в следующих ситуациях:

  • у дарителя изменилось семейное положение, ухудшилось финансовое обеспечение, испортилось здоровье;
  • новый владелец умер раньше дарителя;
  • новый владелец жилья небрежно к нему относится;
  • новый владелец совершил или намеревается совершить действия, которые угрожают жизни и здоровью дарителя;
  • договор был составлен под давлением.

Кто не может стать участником договора

В заключении договора всегда принимают участие две стороны – даритель и одаряемый. При этом в роли первого сможет выступать как физическое, так и юридическое лицо, в том числе государство. Тем не менее, чаще всего подобные соглашения заключаются между близкой родней: мужьями и женами, родителями и детьми, бабушками (дедушками) и внуками, братьями и сестрами. Заключить договор невозможно в следующих ситуациях:

  • в роли дарителя выступает недееспособное или несовершеннолетнее лицо;
  • в роли одариваемого выступает государственный служащий;
  • владелец признан невменяемым;
  • обе стороны являются коммерческими организациями;
  • квартира находится под арестом или не внесена в кадастровый реестр;
  • жилплощадь находится в ипотеке, а залогодержатель не дает согласие на передачу прав собственности.

Регистрация договора

Для оформления дарственной достаточно лишь государственной регистрации. Однако многие проходят еще и через нотариальное оформление документов. В первом случае необходимо прийти в отделение Росреестра и зафиксировать передачу прав собственности. Оформление у нотариуса не является основанием для вступления документа в силу, но оно подтверждает законность самой сделки. Многие люди обращаются к нотариусу, так как не в состоянии самостоятельно оформить бумаги.

Чтобы осуществить регистрацию документа в Росреестре, необходимо заплатить госпошлину. Сделать это должен будущий владелец. Размер госпошлины – 2000 российских рублей. Произвести оплату можно в отделении банка или Почты России, при помощи платежных терминалов или банкоматов. Для госрегистрации требуются следующие документы:

  • заявление о проведении регистрации;
  • квитанция о госпошлине;
  • кадастровый паспорт жилого объекта;
  • паспорт заявителя;
  • свидетельство о праве собственности на жилье.

Работник Росреестра зафиксирует акт передачи всех необходимых документов и выдаст расписку с перечнем бумаг. Сотрудник реестра сообщит дату, когда свидетельство будет готово. Как правило, свидетельство готовят в течение десяти рабочих дней.

Сколько стоит дарственная у нотариуса

Стоимость нотариального заверения дарения жилплощади не должно превышать сумму, прописанную в законодательстве. С 1 января 2015 в России действуют следующие тарифы:

  1. Если даритель и одариваемый близкие родственники, стоимость оформления составляет 3 тысячи рублей и 0,2% от стоимости жилья, но не более 50000 рублей.
  2. Для других родственников стоимость зависит от цены на квартиру:
  • до 1 миллиона рублей – 3 тысячи и 0,4% от стоимости жилья;
  • от 1 до 10 миллионов рублей – 7 тысяч и 0,2% от цены квартиры;
  • более 10 миллионов рублей – 25 тысяч рублей и 0,1% стоимости квартиры, но не более 100 тысяч рублей.

Какие налоги нужно заплатить

Согласно налоговому законодательству, лица, находящиеся в близком родстве, могут получать в дар друг от друга жилплощадь без обложения налогами. Близкими родственниками называют:

  • братьев и сестер, даже если общий у них лишь один родитель;
  • супругов;
  • бабушек (дедушек) и внуков;
  • родителей и детей (биологических и приемных).

Если же стороны соглашения не являются вышеперечисленными родственниками, одаряемому придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилплощади. Причем во внимание берется рыночная или кадастровая стоимость квартиры. Дарителю платить налог не нужно. Когда в роли одаряемого выступает несовершеннолетний, налог за него платит кто-то из представителей, например, родители.

Отказ в регистрации

В процессе дарения жилплощади родственнику нужно быть готовым к отказу в регистрации. Подобное решение может стать следствием таких причин:

  • соглашение составлено с ошибками;
  • на документе стоят подписи третьих лиц;
  • собственник владеет только долей жилплощади, тогда как хочет подарить всю квартиру;
  • в договоре отсутствуют нужные подписи;
  • не уплачена госпошлина.

Договор зарегистрируют в Росреестре только в том случае, если стороны соглашения выполнили все необходимые условия. Даже если сделку, проведенную с нарушениями, зарегистрируют, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

Договор дарения несовершеннолетним и малолетним гражданам

Сделки, касающиеся несовершеннолетних детей, заключаются едва ли не наиболее часто. Хотя подобные соглашения имеют немало нюансов. Нередко, родители оформляют дарственные на детей. По большому счету такой договор практически ничем не отличается от документа, заключенного между совершеннолетними гражданами.

Основное отличие заключается в том, что ребенок до 14 лет не имеет полномочий самостоятельно подписывать столь важные бумаги. Поэтому от его имени должен действовать опекун или попечитель, например, один из родителей. Начиная с 14 лет, дети имеют полномочия самостоятельно подписывать документы, но с согласия опекуна.

Требования к участникам сделки

Одаряемым может быть кто угодно: близкий родственник, знакомый, друг, ребенок, и т.д. Если недвижимость передается ребенку до 14 лет, в его интересах выступает родитель или иной законный представитель. В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетние совершают сделки самостоятельно, но с согласия родителей.

Если жилье передается в дар несовершеннолетнему, находящемуся под опекой, опекуну согласие органов опеки не нужно, т.к. речь идет об увеличении имущественного благосостояния опекаемого, а не об уменьшении.

Каким требованиям должен соответствовать даритель:

  1. Совершеннолетие, дееспособность. Сделки, заключенные от имен недееспособных лиц, признаются недействительными.
  2. Добровольность. Дарение, совершенное под психологическим или физическим давлением, можно оспорить.
  3. Наличие право собственности. Граждане могут дарить жилье, принадлежащее им на основании свидетельств или выписок из ЕГРН.

Обратите внимание! Если даритель состоит в официальном браке, на сделку требуется нотариальное согласие законной супруги (га). При дарении доли в недвижимости с несколькими владельцами заручаться их разрешениями не нужно – право преимущественной покупки в данном случае неактуально, оно действует на сделки купли-продажи.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

ДД подлежит нотариальному удостоверению в нескольких случаях:

  • дарится отдельное помещение в квартире;
  • в дар передается доля недвижимости, где несколько собственников;
  • в качестве дарителя выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособное лицо.

Важно учитывать, что при дарении всеми собственниками долей по одной сделки обращаться к нотариусу не нужно – достаточно заключить один договор. Нотариальное удостоверение требуется, если долю дарит один из владельцев.

Цены у нотариусов

Расценки у нотариусов зависят от вида работ. Если оформление ДД от нотариуса не требуется, достаточно оплатить только нотариальный тариф – 0,5% от стоимости недвижимости или доли в ней.

Если вы хотите, чтобы нотариус сам оформил и удостоверил ДД, помимо установленного тарифа придется оплатить технические работы. Расценки на них устанавливаются региональными нотариальными палатами.

В общей сложности услуги нотариуса по оформлению и заверению ДД обходятся в 7 000 – 10 000 руб.

Совет: если нотариальное удостоверение не требуется, но вы не знаете, как составить договор, лучше обратиться к юристам. Их прайс более демократичен, и ваши расходы уменьшатся до 2 000 – 2 500 руб.

Способы оформления договора дарения

Дарственную можно оформить несколькими способами:

  1. У нотариуса при дарении доли квартиры, где несколько собственников; при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Если недвижимость дарится целиком совершеннолетним владельцем, нотариальное удостоверение не требуется. Затраты на оформление распределяются сторонами самостоятельно по договоренности.
  2. Самостоятельно, скачав и заполнив актуальную для 2019-2020 гг. форму договора дарения. Расходы сократятся до минимума: траты несет только одаряемый при переоформлении прав.
  3. У юриста. Стоимость услуг в юридических фирмах значительно ниже, чем у нотариуса, но вероятность грамотного составления ДД выше.

Коротко: если договор не требует нотариального удостоверения, составить его можно самостоятельно или с помощью юристов. Альтернативный вариант для экономии – оформление в юридической фирме с последующим заверением у нотариуса, если дарится доля в недвижимости.

Как оформить договор дарения квартиры в МФЦ: пошаговая инструкция

Сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Оформление ДД самостоятельно, у юристов или через нотариуса. В последнем случае можно сразу оплатить услугу по переходу прав, и нотариус самостоятельно подаст все документы в Росреестр. Срок перерегистрации сократится до трех рабочих дней.
  2. Уплата госпошлины за перерегистрацию права собственности. Ее можно заплатить непосредственно в МФЦ, воспользовавшись терминалом Сбербанка.
  3. Подача документов для регистрации переоформления прав в МФЦ. На прием лучше записаться заранее, воспользовавшись формой предварительной записи на сайте. В МФЦ нужно прийти дарителю и одаряемому.
  4. Альтернативный вариант – оплата онлайн. Квитанцию предоставлять не нужно – сотрудники МФЦ не вправе ее требовать, информацию о проведении платежа они получают самостоятельно из системы. Но рекомендуется все же ее сохранить: предъявив чек, вы быстро докажете факт оплаты и избежите дополнительных трат времени.
  5. Получение выписки из ЕГРН, где будет указан новый собственник. Для этого одаряемый приходит один, явка дарителя необязательна.

Регистрация ДД через МФЦ занимает около 10 дней, но зачастую на это уходит меньше времени. Результат обращения можно отслеживать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись электронным сервисом.

Документы

При составлении ДД понадобятся:

  • паспорта обеих сторон;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство на собственность;
  • техпаспорт, если квартира приватизирована, но на кадастровом учете не состоит.

Заключив ДД, стороны должны представить в МФЦ:

  • сам договор;
  • паспорта;
  • документы на недвижимость;
  • письменное разрешение органов опеки, если дарителем выступает ограниченно дееспособный или ребенок;
  • нотариальное согласие супруга дарителя;
  • квитанция о перечислении госпошлины.

Заявление о перерегистрации права подготавливается сотрудником МФЦ самостоятельно, сторонам достаточно подписать его.

Образец и бланк договора дарения квартиры

Договор составляется в трех экземплярах: один остается у дарителя, второй – у одаряемого, а третий – в МФЦ или у нотариуса в зависимости от того, где происходит оформление.

Форма ДД законодательством не устанавливается, но он должен содержать исчерпывающие данные:

  • Ф.И.О., серии и номера паспортов, адреса регистрации одаряемого и дарителя;
  • сведения о квартире: площадь, количество комнат, адрес, этаж;
  • права и обязанности: даритель обязуется передать недвижимость одаряемому, а одаряемый – принять ее;
  • порядок и сроки передачи квартиры одаряемому;
  • ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий ДД. Например, при отказе от недвижимости одаряемый обязуется возместить дарителю ущерб, причиненный таким отказом;
  • подписи сторон, дата оформления;
  • условия изменения ДД.

Бланк договора дарения квартиры:
alt: Договор дарения квартиры

Образец договора дарения квартиры:
alt: Образец договора дарения квартиры

Госпошлина

Перерегистрация обойдется в 2 000 руб. Пошлина уплачивается перед обращением в МФЦ или Росреестр.

Срок действия

На ДД срок действия не распространяется. Его можно составить, но не относить на перерегистрацию. До переоформления обязательства по оплате имущественного налога, коммунальных платежей, иных расходов останутся за дарителем.

После перехода права собственности указанные обязанности возлагаются уже на одаряемого, т.к. он становится полноправным владельцем.

Договор дарения квартиры между супругами

По закону имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Для дарения общенажитого жилья супруги должны выделить доли, а затем один из них сможет подарить долю другому, и тот станет полноправным владельцем всей недвижимости.

Как это сделать:

  1. Составьте соглашение о выделении долей.
  2. Подайте документы для перерегистрации в МФЦ или Росреестр.
  3. Получите выписку из ЕГРН, где в качестве долевых собственников будут указаны оба супруга.
  4. Оформите дарственную.
  5. Подайте документы для регистрации сделки в Росреестр или МФЦ.

Образец соглашения

Соглашение оформляется в трех экземплярах, включает в себя следующую информацию:

  • дата и место составления;
  • Ф.И.О., паспортные данные сторон;
  • квартира, принадлежащая на праве совместной собственности: адрес, площадь, этаж, количество комнат;
  • основания, по которым приобретена недвижимость: покупка, дарение, мена, и пр.;
  • размер долей;
  • дата вступления соглашения в силу – с момента подписания;
  • реквизиты и подписи сторон.

Образец соглашения об определении долей в квартире:
alt: Соглашение об определении долей в квартире

Облагается ли договор дарения налогами?

Если одаряемый приходится дарителю близким родственником, НДФЛ платить не придется (ст. 217 НК РФ).

К таким родственникам относятся:

  • дети;
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • бабушки и дедушки;
  • родители.

Также налог не платят супруги. Остальные граждане, не приходящиеся близкими родственниками, обязуются уплачивать НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, т.к. оно признается его прибылью.

Срок уплаты налога

Декларация 3-НДФЛ предоставляется одаряемым в ИФНС по месту нахождения полученного в дар имущества до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Сам налог уплачивается до 15 июля.

Обратите внимание! Отсчет срока уплаты начинается не от даты заключения ДД, а от даты переоформления прав. Например, если ДД оформлен в марте 2018 года, но даритель обратился за перерегистрацией в мае 2019, декларация предоставляется до 30 апреля 2020, а НДФЛ уплачивается до 15.07.2020г.

Образец декларации

Форма декларации утверждена Приказом ФНС от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@, к применению обязательна.

Какие сведения понадобятся для заполнения:

  • Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, ИНН налогоплательщика;
  • номер телефона;
  • КБК, ОТКМО налогового органа, сумма к уплате;
  • общая сумма доходов, суммы налоговых вычетов;
  • дата составления, подпись.

Если от имени налогоплательщика действует представитель, понадобятся сведения о доверенности.

Образец налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ):
alt: Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Дарение между юридическими лицами

Согласно ст. 575 ГК РФ, дарение между юридическими лицами запрещено. Однако предприятие может подарить недвижимость физическому лицу, и наоборот.

Главное условие – недвижимость должна быть в собственности дарителя. Если в качестве дарителя выступает ООО, потребуется решение о сделке от всех собственников. Оно принимается на общем собрании. Если у организации учредитель один, достаточно единоличного решения.

Важно! При получении недвижимости в дар от юридического лица одаряемый в любом случае уплачивает 13% НДФЛ.

Сам договор оформляется по принципам, указанным выше. Для перерегистрации права в МФЦ понадобится решение по результатам собрания нескольких учредителей, или единоличное решение единственного собственника. Остальной перечень документов остается прежним.

Что лучше: дарственная или завещание?

Недвижимость можно передавать во владение и по завещанию, но есть несколько особенностей:

  1. По завещанию жилье перейдет в собственность только спустя 6 месяцев после смерти наследодателя – это стандартный срок вступления в наследство. Дарственная начинает действовать с момента, указанного в договоре.
  2. Согласие правопреемника на получение имущества по завещанию необязателен, но он вправе отказаться от наследства, или просто не вступать в него. Для заключения ДД требуется согласие одаряемого.
  3. Завещание подлежит нотариальному удостоверению, размер пошлины – 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ). ДД заверяется только в отдельных случаях.
  4. За выдачу свидетельства о праве на наследство нотариус берет с близких родственников 0,3% (до 100 000 руб.) от стоимости имущества, с остальных граждан – 0,6% от стоимости (до 1 млн. руб.). Перерегистрация собственника по ДДУ обойдется в 2 000 руб., сумма фиксирована. После вступления в наследство она тоже уплачивается, в противном случае наследник не будет считаться владельцем недвижимости.

По всем параметрам завещание обойдется дороже, но наследодатель сможет пользоваться имуществом до своей смерти. Если же составляется ДД, право пользования недвижимостью подлежит ему до передачи жилья одаряемому.

Совет юриста: если вам на какое-то время нужна квартира, лучше составить дарственную и указать дату, с которой дарение будет считаться совершенным (обещание дарения в будущем).

Заключение Эксперта

  1. Дарение – это полностью безвозмездная сделка, а даритель не вправе предъявлять условия перехода дара одаряемому.
  2. Дарственная на квартиру составляется в письменной форме, а заверять у нотариуса ее нужно лишь в том случае, если отчуждается доля в недвижимости с несколькими собственниками, либо при дарении имущества ребенка.
  3. ДД можно оформить в МФЦ, самостоятельно или с помощью юристов.
  4. Госпошлина за переоформление права собственности уплачивается гражданином, в чью пользу отчуждается имущество.
  5. Если одаряемый не приходится дарителю близким родственником, нужно заплатить НДФЛ 13%.
  6. Дарственная, содержащая условие перехода недвижимости в собственность за деньги, недействительна.

Если у вас остались вопросы или вам требуется помощь по оформлению договора дарения жилья, обращайтесь к нашим юристам. Они окажут квалифицированную поддержку, и сделают все быстро и грамотно!

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли составлять акт приема-передачи при получении квартиры по дарственной?

Составление акта не является обязательным условием, но лучше его оформить. Это позволит вам отстоять права в суде, если вы не успеете обратиться в Росреестр для переоформления права, и до этого времени даритель умрет.

У меня нет возможности приехать в другой город, чтобы подарить квартиру своему сыну. Может ли мой представитель оформить договор дарения по доверенности?

Да, можно, но для этого лучше оформить у нотариуса специальную доверенность, в которой будет указано, для каких действий она нужна.

С дядей составлен договор обещания дарения квартиры, но он умер. Сейчас наследники хотят подать в суд, чтобы забрать у меня недвижимость, которую я не успела переоформить на себя. Что делать?

Согласно ст. 581 ГК РФ, при обещании дарения права одаряемого к наследникам не переходят. Суд разберется и будет на вашей стороне. Вам достаточно представить дарственную.

Когда возможна отмена дарения?

Дарение отменяется на основании ст. 578 ГК РФ, если будет установлено, что одаряемый совершил преступление против здоровья и жизни дарителя. Также даритель вправе обратиться в суд для аннулирования сделки самостоятельно, если дар представляет для него большую неимущественную ценность, и есть риск его утраты.

Можно ли в дарственной указать возможность отмены дарения, если есть вероятность, что одаряемый вскоре скончается?

Да, такая возможность предусмотрена ст. 578 ГК РФ. В ДД можно указать, что в случае смерти одаряемого имущество возвращается дарителю.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *