КС РФ подтвердил правомерность расчета платы за содержание паркинга исходя из доли в праве собственности на него, а не площади машино-места

Сегодня мы рассмотрим актуальную тему среди жителей многоквартирных домов (Далее – МКД) по оплате услуг по обслуживанию машиномест в МКД.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, к нежилым помещениям в МКД приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией на МКД).

К нежилым помещениям, являющимся частями МКД, применяются требования жилищного законодательства.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта могут быть общим имуществом собственников помещений МКД, но лишь при условии, что они построены за счет собственников помещений и используются для обслуживания именно данного дома.

Если они построены в рамках инвестиционных обязательств или за счет застройщика и обслуживают не только жителей дома – данное помещение не является общим имуществом.

Таким образом, если машиноместа в МКД не входят в состав общего имущества МКД, то собственники таких нежилых помещений, в рамках Гражданского кодекса РФ, вправе заключать необходимые договоры для обслуживания и содержания машиномест.

В свою очередь, договором на эксплуатацию и техническое обслуживание машиномест устанавливается порядок и условия предоставления услуг по их содержанию, в том числе порядок оплаты услуг.

Если машиноместа входят в состав общего имущества собственников МКД, то по общему правилу собственники помещений в МКД на общем собрании должны принять решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений (ЖК РФ).

В случае отсутствия указанного решения такой размер платы для населения устанавливается соответствующим органом государственной власти.

Согласно разъяснениям Департамента экономической политики и развития города Москвы от 08.05.2009 № ДПР/9-6797, к собственникам нежилых помещений, находящихся в МКД, не могут применяться тарифы, утвержденные Правительством Москвы. Однако, установленные договором цены на услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД для собственников нежилых помещений могут быть аналогичны ценам, установленным Правительством Москвы.

Таким образом, собственники нежилых помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД наравне с собственниками жилых помещений, а также оплачивать коммунальные услуги, по цене, установленной в договоре с организацией, осуществляющей функции управления МКД и (или) с Поставщиками услуг.

Следует также отметить, что функции по начислению платежей за нежилые помещения, расположенные в МКД, коммунальные и иные услуги арендаторам, владельцам, пользователям, собственникам нежилых помещений, формирование платежных документов с использованием Автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ» (АСУ ЕИРЦ) возложены на ГКУ «Центр координации ГУ ИС» (Распоряжение Правительства Москвы от 01.12.2017 № 671-РП).

ГКУ «Центр координации ГУ ИС» обеспечивает современные и более удобные для собственников нежилых помещений условия расчетного обслуживания, которые максимально исключают возможность злоупотреблений со стороны управляющих организаций и поставщиков услуг.

Уточнение клиента

Я слышал про возможность выделить место внатуре, это бы как-то повлияло на расчет?

Согласно положениям федерального законодательства:

Документ вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

3. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона), а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

5. Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.
Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

О допустимых размерах машино-мест

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 3 февраля 2017 года N 14-00938/17

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра, рассмотрев письмо, сообщает.На основании пункта 53 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 установлены минимально и максимально допустимые размеры машино-места, а именно:

минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 * 2,5 м;

максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 * 3,6 м.

Частями 1, 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 315-ФЗ) установлено следующее:

объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ, признается машино-местом;

не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи ЕГРН в отношении объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ;

полученные до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления;

границы указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом N 218-ФЗ;

в случае, если до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона N 218-ФЗ (в редакции Закона N 315-ФЗ), а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Учитывая изложенное, вновь образованное машино-место, в том числе путем выдела в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение, предназначенные для размещения транспортных средств, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на которое осуществляются в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ (в том числе его статьями 14, 19), должно соответствовать установленным приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 минимально и максимально допустимым размерам.

При этом несоответствие размеров объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ, установленным приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 минимально и максимально допустимым размерам машино-места не будет являться основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такие объекты недвижимости.Кроме того, на наш взгляд, пункт 53 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ также не должен применяться при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, и является в соответствии с частью 4 статьи 69 Закона N 218-ФЗ ранее учтенным объектом недвижимого имущества и (или) права на который в силу части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ считаются ранее возникшими.

Необходимо также отметить, что ранее действовавшим законодательством были установлены иные (отличные от установленных приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792) предельные минимально и максимально допустимые размеры машино-мест.

Так, например, согласно СНиП 21-02-99* «Стоянки автомобилей» минимальные размеры мест хранения следовало принимать:

длина места стоянки — 5,0 м, ширина — 2,3 м (для инвалидов, пользующихся креслами-колясками — 3,5 м).

При этом пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В этой связи полагаем, что в случае, если проектная документация здания, сооружения, в котором расположено образованное машино-место, подготовлена до вступления в силу Закона N 315-ФЗ, и размеры такого машино-места соответствуют установленным действовавшему на момент подготовки указанной проектной документации законодательству, несоответствие размеров данного машино-места установленным приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 минимально и максимально допустимым размерам не должно являться основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По данному вопросу также запрошено мнение Минэкономразвития России; при его поступлении в Росреестр оно будет доведено до сведения ФГБУ «ФКП Росреестра» дополнительно.

Владельцам парковочных мест могут повысить плату за коммунальные услуги. Речь идет о собственниках машино-мест в многоквартирных домах. Депутаты Госдумы подготовили законопроект, который, по сути, приравнивает паркинг к жилому помещению, а, значит, платить за него придется как за квартиру. Документ прошел слушания в комитете Совета федерации по экономической политике и получил одобрение. Хотя сенаторы потребовали внести в него корректировки. Насколько может подорожать обслуживание парковки? Разбирался Владислав Викторов.

По задумке авторов, законопроект должен решить проблему, когда все жители дома, даже без машин, оплачивают содержание паркинга. Сейчас зона парковки считается общедомовой территорией, а, значит, расходы на ее отопление, уборку и освещение, распределяются между жильцами. Депутаты считают этот подход не совсем справедливым, поэтому предлагают полностью переложить ответственность на собственников машино-мест. Рассчитывать размер платежа будут так же, как и для квартир, но по тарифу выше обычного в 1,5 раза. Первый зампред комитета Совета федерации по экономической политике Вячеслав Тимченко в целом идею поддерживает: «Проблема не новая, да, может быть, законопроект не идеален, по крайней мере, сформулированные перед первым чтением принципы. Он приобретет более стройный вид и позволит в большей мере решить проблемы, касающиеся парковочных мест».

Но тут возникает сразу несколько вопросов. Как быть с теми, кто не живет в этом доме, а просто владеет местом? Им нет необходимости платить за парковку как за жилое помещение, говорит сенатор Сергей Калашников. К тому же оплачивать придется даже воду, хотя на паркинге она не расходуется, ведь, например, мойку размещать там запрещено. «Это не совсем логично: человек платит не как за квартиру, а еще и больше. Владельцы машино-мест не пользуются всем комплексом тех коммунальных услуг, которыми пользуются жители дома. Я считаю, что концепция приравнять машино-места к квартирам неправильная», — заключил Калашников.

Сами автомобилисты к идее отнеслись неоднозначно. С одной стороны, управляющие компании и так выставляют внушительные счета за обслуживание дома и парковки. Средний ежемесячный платеж составляет от 3 до 6 тыс. руб. только за стоянку. А прибавить к этому еще и ежегодный налог на имущество, и владение собственным парковочным местом, уже не кажется особо привлекательным. Но часто оставлять машину у дома просто негде — приходится платить, говорит москвичка Анастасия: «В 1,5 раза больше — это, конечно, очень дорого будет. Итак 2,9 тыс. руб. — это немалая цена. В стоимость входит уборка, свет, охрана. Все жильцы недовольны такой ценой, пытались даже управляющую компанию ликвидировать, или другую сделать, или даже жилищное товарищество, так как у нас по всем домам самая дорогая парковка».

В целом логика парламентариев ясна: само понятие машино-место появилось недавно, и конкретных правил, как именно оплачивать их содержание, нет, говорит исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Светлана Разворотнева. Но предложенный документ проблему не решает, отмечает эксперт:

«На самом деле, те ресурсы, которые якобы должны потребляться на общедомовые нужды, они и сейчас вызывают вопросы.

Пока процесс оплаты парковок не регламентирован, и в разных домах их оформляют по-разному, и считают плату за содержание по-разному, поэтому методику расчета платы надо обсуждать, насколько справедлив такой подход».

У инициативы есть и преимущество: нововведения позволят владельцам машино-мест становиться членами ТСЖ или жилищных кооперативов, даже если они не живут в доме. А их вообще освобождают от коммунальных платежей за парковку.

К слову, в феврале столичные власти предложили москвичам арендовать у города более 4 тыс. машино-мест на льготных условиях. Это можно сделать сроком на 10 лет, а ежегодный платеж составит 35 тыс. руб. Парковки расположены в разных районах города, а арендовать их может любой желающий.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *