Купля-продажа нежилого помещения: какие документы нужны для заключения сделки и регистрации недвижимости?

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.

От продавца

Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:

  • Гражданский паспорт.
  • Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
  • Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Технический план объекта.
  • Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
  • Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).

Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:

  1. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
  2. Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
  3. Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
  4. Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.

Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.

Тем, кому интересна возможность купли-продажи нежилой недвижимости, могут быть полезны и другие статьи наших экспертов:

  • Налогообложение таких сделок.
  • Как провести оценку объекта?
  • Покупка помещения у застройщика.
  • Оформление сделки между физлицами.

От покупателя

Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

  • доверенность – для представителей;
  • кредитный договор – при ипотеке.

По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.

Особенности

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

  1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
  2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
  3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
  4. Представления учредительной документации.
  5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

  1. в агентстве по работе с недвижимостью;
  2. в юридической консультации;
  3. в нотариальной конторе;
  4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

  1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
  2. Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
  3. Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
  4. Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
  7. Условия расторжения договора.
  8. Заключительные положения.

ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.

Составленный в нотариальной конторе договор удостоверяется нотариусом, что придаёт ему дополнительную правоспособность и освобождает от уплаты пошлины за регистрацию.

О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

  1. в территориальном органе Росреестра;
  2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

  • 2 тысячи рублей для физических лиц;
  • 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

  1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
  2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Список необходимых бумаг

В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:

  • паспорт, представитель – доверенность;
  • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
  • разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
  • разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.

Юридические лица предъявляют:

  1. устав компании с полномочиями директора;
  2. протокол собрания с разрешением продажи.

От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:

  • паспорт, представителям – доверенность;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанцию об уплате пошлины;
  • договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
  • разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).

Если имущество приобретается в браке или для несовершеннолетних собственников, дополнительные разрешения не требуются, так как приобретение недвижимости не может нарушить права несовершеннолетних собственников или супругов.

Налогообложение

Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.

Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.

Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.

Для продажи нежилого помещения требуется собрать не только документацию на строение или помещение. Если объект продаёт юридическое лицо – разрешение от учредителей. Купля-продажа оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. За регистрацию взимается пошлина. По её завершении сделка считается состоявшейся. Полученные по сделке деньги учитываются в качестве прибыли и подлежат отчёту в ФНС РФ.

Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков

Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.

Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.

Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости

1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.

2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.

3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.

4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.

5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.

Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости

В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:

1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.

3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.

4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.

Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости

Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.

Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.

Вывод

Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

1) Вывод актива из ООО: недействительность продажи недвижимости;

2) Торговый центр: управление или дробление бизнеса?;

3) Налог на имущество в торговых и административно-деловых центрах;

4) Площадь торгового зала: уменьшение, дробление и размер ЕНВД;

5) Оспаривание сделки аренды по 174 ГК РФ;

6) Выбытие имущества по вине налогоплательщика: разбаланс ресурсов;

7) Покупка здания: перевод прав, долгов.

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе «Статьи».

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше чем просто юридические услуги

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Подводные камни при сборе документации и заключении сделки

Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.

При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:

  1. Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
  2. Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
  3. Справки и выписки не должны быть просроченными.
  4. Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.

Для регистрации лучше всего обратиться сторонам совместно, что ускорит процедуру и продемонстрирует добросовестность сторон.

Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.

Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *