Место исполнения договора аренды

Почему возникают споры по аренде земельных участков? Все просто. В условиях развития рыночных отношений, наиболее высокая эффективность использования земельных участков достигается посредством аренды. Так как многим гражданам или предпринимателям дорого иметь во владении собственные земли, они их арендуют. Причем, арендодатель, сохраняя право на имущество, получает еще с него доход. Кроме того, сдать землю в аренду, значит реализовать свое конституционное право распоряжаться собственностью.

Однако, в отношениях арендодатель -арендатор нередко эти права нарушаются, и между сторонами возникают споры. Которые зачастую приходится решать через суд. Если Вы самостоятельно будете пытаться найти доказательства своей правоты, то запросто можно упустить какой-нибудь важный элемент, который поможет оформить права на земельный участок, разрешив спор в Вашу пользу. Поэтому, надежней всего, чтобы выиграть суд по аренде земельных участков, следует обратиться к нашему адвокату по земельным вопросам. С его помощью Вы не упустите никаких деталей и не дадите распорядителю сесть Вам на шею, а арендатору водить Вас за нос.

Причины возникновения споров по аренде земельных участков

  1. Нарушается порядок составления договора об аренде земельного участка
  2. Если понуждают заключать договор. На это никто не имеет права, кроме случаев, когда это предусматривает Гражданский Кодекс
  3. Нарушается порядок установления и взимания платы. Споры по аренде земельных участков в части арендной платы (ее размере и задолженностях)
  4. Нарушение прав и обязанностей, оговоренных в условии договора какой-либо из сторон
  5. Из-за досрочного расторжения договора. Как правило, это происходит по причине грубых нарушений пользования земельным участком, из-за несоблюдения условий договора
  6. Спор может возникнуть, когда срок договора истечет, а арендодатель откажется его продлевать.
  7. Бывает, что не удается получить кадастровый паспорт, из-за чего происходит наслоение земель одного собственника на чужие, другой владелец пытается отсудить свой кусок, в то время как участок активно используется арендатором. В таком случае, первому собственнику стоит обратиться за решением вопроса исправление кадастровой ошибки земельному участку, а еще лучше, заранее установить земельный сервитут.
  8. Если выяснится, что участок использовался не по назначению
  9. Если арендодатель мешает пользоваться в полной мере сданным участком
  10. Арендатор может разжечь спор из-за убытков, которые понес в связи с ненадлежащим исполнением договора со стороны арендодателя

Приведем по яркому примеру нарушений каждой из стороны земельного конфликта

Например, Вы арендовали в пользование земельный участок, начали на нем строительство, но срок договора аренды подходит к концу, и Вы хотите его продлить. Теперь это так просто не сделать, придется поучаствовать в торгах, и если выиграет другой арендатор, то фактически весь Ваш труд перейдет в чужие руки. Естественно, подобный случай нужно оспаривать в суде.

Или же Вы сдали в аренду свой участок, по сути, Вы им не пользуетесь, а собственник-сосед заявляет, что межа, делящая ваши участки, лежит неверно, и он хочет свой кусок. А на этом куске у арендатора уже растет редкий фрукт, который будет стоить бешеных денег, а сосед продолжает настаивать на переходе этого кусочка себе. Соответственно, и дерево с фруктом перейдет ему, и арендатор потерпит убытки, и у Вас разгорится спор по их возмещению. Чтобы этого избежать, лучше заниматься межеванием земельных участков с участием адвоката.

Если Вы сдали в аренду свой земельный участок, а арендатор нарушил оговоренные правила пользования, к примеру, снес Вашу застройку и затеял свою. Или же он банально не соблюдает свои обязательства по арендной плате, это чревато для него судебным иском.

Однако, бывают случаи, когда арендатор не платит деньги по уважительной причине, и это тоже можно доказать в суде и победить. Главное, обратиться к опытному земельному юристу.

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в комментариях ролика пройдет профессионально и в срок.

Документы в споре по аренде земельного участка

Какие доказательства в основном представляются суду для доказательства своей правоты в земельном споре

  • Документы, подтверждающие Ваше право собственности на землю, договор об аренде, пай
  • План арендуемой земли
  • Кадастровая схема участка. На ней должны быть обозначены все ограничения в его использовании.
  • Подтверждение госрегистрации контрактов на аренду земельного участка
  • Документ, подтверждающий факт приема-передачи земли во временное пользование
  • Документ, который подтверждает нарушение права собственности
  • Подписанная арендодателем бумага, что он согласен на нецелевое использование земельного участка
  • Стоит отметить, что если участок находится под залогом, то он также может быть сдан в аренду, если залогодержатель даст письменное подтверждение.

Помощь адвоката в споре по аренде земли в Екатеринбурге

Таким образом, видим, что каждая из сторон договора аренды может нарушить свои обязательства. Часто это происходит по не знанию законов, но бывает, что и умышлено.

В любом случае, нужно либо отстаивать свою честь, либо призывать к ответу мошенников. Чтобы этого добиться, разумнее всего обратиться к нашему земельному адвокату, который объяснит, как выгодней всего действовать в сложившейся ситуации, поможет собрать доказательства Вашей правоты и разрешить возникший спор по аренде земельного участка.

Подход I.

По общему правилу определения подсудности, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика. В соответствии с ч. 4 ст. 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора. В судебной практике сложилось несколько вариантов толкования ч. 4 ст. 36 АПК РФ, и в связи с этим возник вопрос о единообразном применении соответствующей нормы права.

С учетом правовой позиции КС РФ, отраженной в определении от 15.01.2009 № 144-О-П, согласно которой у судов апелляционной, кассационной и надзорной инстанций существует обязанность отменить решение арбитражного суда первой инстанции в случае рассмотрения им дела с нарушением правил подсудности и направить данное дело в тот арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом, вопрос о выработке единого подхода к применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ приобрел еще более высокую актуальность и практическую значимость.

Первый подход (1) к применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ заключается в том, что место исполнения договора, по которому предъявляется иск, может быть прямо указано в тексте договора либо определяться по правилам ст. 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства».

Сторонники данного подхода в этом случае исходят из понимания договора как обязательственного правоотношения: его содержание отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора, многие его условия определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (п. 4 и 5 ст. 421 ГК РФ) (2).

Таким образом, предполагается, что если в тексте договора прямо не указано на место его исполнения (место исполнения сторонами своих обязательств по договору), то оно может быть «обнаружено» в содержании пунктов договора с помощью правил, установленных ст. 316 ГК РФ. Исходя из этой статьи, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:

– по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество – в месте нахождения имущества;

– по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, – в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;

– по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество – в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;

– по денежному обязательству – в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо – в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника – в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;

– по всем другим обязательствам – в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо – в месте его нахождения.

При этом возможны следующие варианты решения возникающего в рамках данного подхода вопроса об определении места исполнения договора в случаях, когда места исполнения обязанностей сторон договора не совпадают.

Три вариации реализации подхода I

Сторонники первого варианта реализации этого подхода руководствуются тем, что договор имеет место исполнения, позволяющее определить подсудность договорного спора по ч. 4 ст. 36 АПК РФ, только тогда, когда места исполнения обязанностей сторон договора совпадают. В ином случае подсудность спора определяется по общим правилам, установленным ст. 35 АПК РФ.

Второй вариант реализации заключается в том, что ч. 4 ст. 36 АПК РФ применяется путем определения места исполнения обязанностей той стороны договора, к которой предъявляется иск.

Наконец, представители третьего варианта реализации первого подхода полагают, что применение ч. 4 ст. 36 АПК РФ связано с определением места исполнения обязательства, которое имеет решающее значение для содержания договора.

При установлении обязательства, имеющего решающее значение для содержания договора, предлагается исходить из положений п. 3 ст. 1211 ГК РФ. Согласно данному пункту стороной, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора, признается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, сторона, являющаяся, в частности:

– продавцом – в договоре купли-продажи;

– дарителем – в договоре дарения;

– арендодателем – в договоре аренды;

– ссудодателем – в договоре безвозмездного пользования;

– подрядчиком – в договоре подряда и т. д.

Подход II.

Согласно второму подходу (3) в ч. 4 ст. 36 АПК РФ под договором понимается только договор-документ, поэтому данная норма подлежит применению лишь в случаях, когда в тексте договора содержится прямое указание на место его исполнения (место исполнения сторонами своих обязательств по договору).

Сторонники данного подхода полагают, что при решении вопроса о подсудности спора место исполнения договора не может определяться по правилам ст. 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства», поскольку согласно буквальному смыслу данной статьи она применяется, если место исполнения обязательства не определено договором, а ч.4 ст. 36 АПК РФ предусматривает право выбора места предъявления иска, вытекающего из договора, в котором указано место его исполнения.

Данный подход основывается и на историческом толковании процессуального законодательства.

Так, в ст. 209 Устава гражданского судопроизводства содержалась норма, в соответствии с которой иски, возникающие из договора, где условлено место его исполнения, или из договора, исполнение которого по свойству обязательства может последовать только в определенном месте, предъявляются местному по исполнению договора суду.

Разъясняя указанную правовую норму, Е.В. Васьковский отмечал, что предъявление иска по месту исполнения договора допускается при том условии, если договор должен быть исполнен в определенном месте. А это бывает в тех случаях, когда в самом договоре было обусловлено место его исполнения или когда исполнение по самому свойству обязательства или по специальному постановлению закона должно произойти в определенном месте (4).

Указанная норма практически дословно воспроизведена в ст. 28 ГПК РСФСР 1923 года: «Иски, возникающие из договоров, в которых означено место исполнения, или исполнение которых, по их свойству, может последовать только в определенном месте, могут быть предъявлены местному по исполнению договора суду».

Вместе с тем в ст. 118 ГПК РСФСР 1964 года была закреплена принципиальна иная формулировка схожей правовой нормы: «Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место исполнения, могут быть предъявлены также по месту исполнения договора».

Совершенно аналогичная формулировка, не содержащая ссылки на свойство вытекающего из договора обязательства, была повторена в дальнейшем в ч. 9 ст. 29 ГПК РФ, а также в ч. 4 ст. 36 действующего АПК РФ, что дает веские аргументы в пользу вывода о том, что начиная с 60-х годов прошлого столетия законодатель пошел по пути определения подсудности по месту исполнения договора, которое прямо указано в тексте соответствующего договора.

Три вариации реализации подхода II

В рамках второго подхода к определению подсудности по месту исполнения договора также выделяются несколько вариантов его реализации.

Первый вариант реализации второго подхода заключается в следующем. Если договор предусматривает наличие обязанностей у обеих сторон сделки, исполнение которых может производиться в разных местах, то указание в договоре места исполнения обязанностей одной из сторон сделки нельзя рассматривать в качестве установления места исполнения договора (то есть ч. 4 ст. 36 АПК РФ в данном случае не применима).

Если прямо определенные в тексте договора места исполнения обязанностей сторон сделки не совпадают и при этом отсутствует прямое указание на место исполнения договора в целом, то нельзя говорить о том, что контрагенты согласовали место исполнения договора в том смысле, который придается этому понятию ч. 4 ст. 36 АПК РФ.

Таким образом, условием применения ч. 4 ст. 36 АПК РФ является наличие в договоре прямого указания на место исполнения договора в целом и (или) прямых указаний на совпадающие места исполнения обязательств всех сторон договора.

Сторонники второго варианта реализации этого подхода (5) считают возможным говорить об определенности места исполнения договора в смысле, который придается данному понятию ч. 4 ст. 36 АПК РФ, если в договоре содержится прямое указание на место его исполнения обязанной стороной сделки – ответчиком по предъявленному в суд иску.

Третий возможный вариант реализации второго подхода состоит в том, что для применения ч. 4 ст. 36 АПК РФ необходимо прямое указание в тексте договора на место исполнения обязательства, которое имеет решающее значение для содержания договора.

Таким образом, представляется, что с учетом сложившейся в судебной практике неопределенности существует объективная потребность в выработке ВАС РФ разъяснений по применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ.

Рим Опалев,
к. ю. н., доцент кафедры гражданского процесса
Уральской государственной юридической академии,
консультант отдела анализа и обобщения судебной практики ФАС УО,
г. Екатеринбург

Елена Реброва,
магистр юриспруденции,
начальник отдела анализа и обобщения судебной практики ФАС УО,
г. Екатеринбург

(2) Витрянский В.В. Некоторые итоги кодификации правовых норм о гражданско-правовом договоре / Кодификация российского частного права под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.

(4) Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Договором прямо не предусмотрено место исполнения договора, но сказано, что поставка товара должна производиться до склада покупателя. Означает ли это, это местом исполнения договора является местонахождение покупателя (для определения подведомственности спора в арбитражном суде)?

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *