Нужен ли техпаспорт при продаже квартиры

Просмотров 356

Сделка купли-продажи объекта недвижимости требует подготовки достаточно объемного пакета документов. Зачем нужен техпаспорт на квартиру, придется ли его предъявлять покупателю и регистратору?

Технические документы

Техпаспорт вплоть до 2013 г. был тем документом, который необходимым для постановки недвижимости на учет. Затем требования изменились, появился техплан квартиры. Чем они отличаются, для каких целей используются, могут ли заменить друг друга?

Техпаспорт

Этот документ сочетает в себе план квартиры и ее описание. Он составляется при первичной инвентаризации. Подготовкой документа занимается БТИ. Оформляет его не застройщик, а собственник объекта или его законный представитель (требуется доверенность). В случае переоборудования или перепланировки изменения должны быть согласованы и внесены в документ.

Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой Помимо собственника хлопоты по оформлению техпаспорта могут взять на себя коммерческие организации, предлагающие услуги в этой сфере – решив сэкономить свое время, кроме госпошлины придется оплатить тариф посредника.

В настоящее время техпаспорт выполняет сугубо справочные функции – предоставляет информацию о характеристиках квартиры заинтересованным физическим лицам и организациям:

  • покупателю жилья;
  • кредитной организации;
  • страховой компании, предлагающей услуги по страхованию объектов недвижимости;
  • органам опеки (если реализуется жилье, принадлежащее несовершеннолетнему);
  • нотариусу (например, при оформлении наследства);
  • судебной инстанции (при оспаривании сделок).

Технический план имеет в своем составе 3 части (графическую, информационную, пояснительную) и содержит следующие сведения:

  • адрес;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • этажность здания, год его постройки, степень износа и время проведения последнего капитального ремонта;
  • общее число жилых/нежилых помещений, их описание (площадь, назначение, высота потолков);
  • закрепленный на все время эксплуатации инвентарный номер;
  • дата, когда было проведено последнее обследование;
  • кадастровый номер, инвентаризационная стоимость.

Приводятся сведения о владельце или владельцах, правоустанавливающем документе. В графической части находится план квартиры с поясняющей его таблицей (экспликация содержит сведения об инженерных коммуникациях, типе отопления, материале несущих конструкций/перекрытий, проведенных перепланировках).

Техплан

В соответствии с № 221-ФЗ и приказом Минэкономразвития РФ № 577, подписанным 14.10. 11 г., отредактированным 29.08.12 г., для кадастрового учета и актуализации данных с 2013 г. используется технический план. Этот документ дополнен геолокацией – помимо информации о квартире приводятся сведения о ее расположении в пределах этажа, привязке координат частного дома к земельному участку.

Техплан готовят кадастровые инженеры, а не БТИ. Как и паспорт на жилье, его заказывает собственник объекта – для этого необходимо заполнить декларацию, в которой записываются все известные характеристики.

Техплан содержит графическую и текстовую части. Графическая часть представляет собой схему всего этажа с расположенным на ней планом самой квартиры. Текстовая часть предоставляет информацию об объекте недвижимости (адрес, этаж, инвентарный номер, назначение, материал стен, площадь), сведения о заказчике и исполнителе кадастровых работ, заключение кадастрового инженера. В процессе составления может потребоваться обследование объекта, проведение замеров. На руки владельцу выдается оформленный на бумаге техплан, декларация служит приложением к нему. Электронный вариант в формате xml документа поступает в Кадастровую палату. Подготовка техплана занимает около 5 дней.

Технический план оформляется на вновь вводимые объекты, если квартира уже находится на кадастровом учете, то заказывать его нет необходимости.

Кадастровый паспорт

В соответствии с №218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация прав собственности перестали быть отдельными процедурами. Начиная с 2017 г. кадастровый паспорт, свидетельствующий о том, что объект поставлен на учет, получать не нужно – его заменяет выписка из ЕГРН. Информация предоставляется в 5 разделах, а не в 6, как это было в выдаваемом ранее документе. В графическом блоке представлены планы, чертежи, графики.

Выданные ранее кадастровые паспорта не потеряли своей актуальности, но при обращении в банк за кредитом или к нотариусу для проведения юридически значимых действий придется получать выписку из реестра.

Преимущества произошедших изменений:

  • упрощение процесса государственной регистрации (отсутствуют бюрократические преграды);
  • экономия времени граждан;
  • снижение финансовой нагрузки (не нужно оплачивать госпошлину за получение 2-х документов, все сведения приводятся в выписке).

Почему БТИ потеряла возможность согласовывать перепланировку?

С 2013 года учреждения БТИ утратили большую часть своих полномочий. Кадастровый инженеры, которые сейчас оформляют технические планы, проходят специальную процедуру проверки и подтверждения своей квалификации – получают аттестат и допуск СРО. В рамках Федеральных законом № 221-ФЗ и 218-ФЗ учреждения БТИ не указаны в составе органов, имеющих право оформлять или согласовывать документы для перепланировки. Поскольку система кадастрового учета не включает в себя учреждения БТИ, их функции ограничены выдачей справок или выписок из технической документации, составленной на 1 марта 2013 года.

Как согласовывается перепланировка в Москве на нежилые объекты?

Согласование перепланировки нежилых объектов на территории столицы влечет дополнительные сложности. На проект перепланировочных работ необходимо получить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертной организации. Такое правило указано в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, наряду с перечнем строительных работ, требующих согласования.

С учетом положений федеральной и региональной нормативной базы, согласование перепланировки в Москве будет проходить по следующему алгоритму:

  • изготовление проекта перепланировки в специализированной экспертной организации, имеющий допуск СРО;
  • получение положительного заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания;
  • фактическое проведение строительных работ в строгом соответствии с утвержденным проектом;
  • согласование выполненных работ и оформление акта приемочной комиссии;
  • обращение к кадастровому инженеру для проведения обследования объекта и оформления технического плана;
  • обращение в службу Росреестра для кадастрового учета изменений и внесения их в ЕГРН.

Только указанным способом перепланировка будет согласована в соответствии с законодательными актами. Допускается узаконивание фактически выполненных работ, однако эта процедура отличается повышенной сложностью и временными затратами, а в большинстве случаев потребуется обращение в судебные учреждения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Совет специалиста. Чтобы избежать необходимости поиска специалистов для подготовки проекта, технического заключения и техплана, целесообразно обратиться в экспертную организацию со всеми допусками СРО и свидетельствами об аккредитации. Компания «Смарт Вэй» предлагает комплексное сопровождение при согласовании перепланировок, в том числе при заключении договора аренды нежилых помещений. Наши специалисты обладают разрешительными документами, позволяющими оформлять любые виды технической и проектной документации. При обращении в «Смарт Вэй» все возможные основания для приостановки или отказа в согласовании перепланировки будут учтены еще на подготовительной стадии проектирования.

Требующие Внесения Изменения В Технический Паспорт Жилого Помещения

Необходимо иметь в виду, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дается. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией. Но поскольку не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимают на рассмотрение такие вариант (Генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадим Маркович)

Перепланировкой квартиры является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана ПИБ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в том числе квартир так называемой «свободной» планировки, требует обязательного согласования перепланировки квартиры в установленном законом порядке для чего необходимо узаконить перепланировку квартир.

Статья 25

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности. Это же правило распространяется на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

Состав технического паспорта

Информация в графическом паспорте подана в текстовой и графической формах. Графическая схема представляет собой планировку, а также ситуационный план (схема расположения здания).

Текстовая форма состоит из следующей информации:

  • Точный юридический адрес объекта недвижимости.
  • Данные о собственниках.
  • Экспликация.
  • Данные о техническом состоянии помещения и его износе.
  • Поэтажный план.

Поэтажный план представляет собой чертеж этажа, который составлен на основе абрисов. Используется масштаб 1:100 или 1:200. Допустимая погрешность — +/- 0,5 мм. Используются специальные условные знаки. На поэтажном плане находятся все имеющиеся в здании помещения, а также их конструктивные элементы. Проставлены размеры.

Конструктивными элементами являются:

  • Окна и двери.
  • Стены и перегородки.
  • Балконы, лестницы и мансарды.
  • Внутренние выступы стен, ниши, перегородки.
  • Наружные колонны, арки, пилястры, а также другие элементы, которые выступают более чем на 10 см.

Как вносятся изменения в техпаспорт?

Все проведенные инженерные работы по перепланировке обязательно должны регистрироваться в техпаспорте БТИ. Предварительно нужно получить одобрение архитектурного бюро.

Регистрировать нужно следующие работы:

  • Разделение или объединение комнат.
  • Перенос дверных или оконных проемов.
  • Объединение или разделение комнат.

Как проходит восстановление техпаспорта на недвижимость?

Для восстановления техпаспорта на квартиру владельцу недвижимости нужно лично прийти в БТИ. Заказывается паспорт и проведение замеров. В заявлении нужно указать восстановление по форме 3 (без вызова специалиста). После проведения работ обновленные данные о недвижимости появятся в базе БТИ и Росреестре.

Какая информация в нем содержится?

В техпаспорте находится следующая информация:

  • Точный адрес дома.
  • Этаж квартиры.
  • Общая площадь недвижимости. Дополнительно уточняется, сколько жилой и нежилой площади в помещении. Указывается количество комнат, а также площадь каждой комнаты.
  • Указываются материалы, использованные при постройке несущих стен, перегородок и перекрытий.
  • Описываются имеющиеся коммуникации, способ отопления помещения.
  • Дата постройки здания, дата проведения капитального ремонта.
  • Указывается инвентаризационная стоимость недвижимости на момент выдачи техпаспорта.

Можно ли продать квартиру без техпаспорта?

Начиная с 1997 г. техпаспорт в обязательном порядке задействовался при регистрации прав, но после 2013 г. для этих целей он больше не нужен. Если объект сделки поставлен на кадастровый учет (проверить можно на rosreestr.ru), то регистратору не потребуется ни один из технических документов (техпаспорт, техплан, кадастровый паспорт) – все необходимые сведения присутствуют в реестре, дополнительно подтверждать их не нужно.

Если на жилье оформляется страховка/ипотека или требуется получить разрешение от органов опеки, то техпаспорт становится обязательным к предъявлению документом.

При обращении в банк техпаспорт на квартиру позволяет аналитикам оценить риски и понять, компенсирует ли залоговое имущество кредитные средства, если должник не погасит свой долг. Сделать выводы позволяют следующие данные:

  • год постройки и степень износа здания (не допускается выше 60%);
  • площадь объекта;
  • стоимость по оценкам БТИ (дополнительная оценка осуществляется аккредитованной банком компанией).

Еще одна ситуация, в которой может потребоваться техпаспорт на квартиру при продаже – жилье по тем или иным причинам не было поставлено на кадастровый учет. Если не составлен технический план, без которого осуществить процедуру невозможно, собственнику придется заняться этим вопросом – для его подготовки и будет нужен технический паспорт.

Может потребовать этот документ и вторая сторона сделки. Приведенная в нем информация позволит покупателю убедиться в отсутствии перепланировок или в том, что внесенные в конструктив изменения были произведены после согласования. При приобретении жилья на вторичном рынке этот момент очень важен – неузаконенные работы приводят к штрафным санкциям и другим неприятным последствиям (вплоть до необходимости за свои деньги вернуть жилье в исходный вид).

Где заказать документ?

Изготовлением техпаспорта на квартиру занимается бюро технической инвентаризации. Если лично обратиться в эту организацию не получается, то заказать услугу можно и через многофункциональный центр – по времени это будет немного дольше. От собственника потребуются:

  • паспорт;
  • документ, дающий основание на владение квартирой;
  • квитанция об оплате госпошлины (от 900 руб.).

Точная сумма зависит от того, необходим ли выезд техника (это требуется, например, в случае проведения перепланировки).

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Если по каким-либо причинам владелец не имеет возможности обратиться в инстанцию, то свои полномочия он может передать законному представителю. Оформить доверенность имеет право дееспособный гражданин, доверенное лицо также должно иметь полную дееспособность. В документе стоит указать не только объем полномочий (в данном случае – оформление технического паспорта), но и сроки их завершения. Также в нем приводятся сведения о доверенном лице и доверителе, дата составления.

Благодаря возможности осуществлять многие действия через интернет, острая необходимость в оформлении доверенности отпала – заказать документ можно не выходя из дома, с помощью портала госуслуг через зарегистрированный там личный кабинет.

Не во всех населенных пунктах можно получить заказанный через госуслуги техпаспорт на квартиру – нужно предварительно ознакомиться со списком городов, приведенном в разделе «БТИ».

Где заказать технический паспорт на квартиру?

Существует несколько организаций, которые инвентаризируют жилой дом и выполняют технический паспорт на квартиры, расположенные в нём. Впервые планировка квартиры инвентаризируется (обмеряется и вычерчивается) при сдаче дома в эксплуатацию. При этом один дом инвентаризируется только какой-то одной организацией. В России таких основных организации две: Бюро технической инвентаризации и Ростехинвентаризация.

Как узнать какая организация делала первичную инвентаризацию?

1. Если дом был возведён до 2000-ого года, то с вероятностью 99% он обмерялся Бюро технической инвентаризации (БТИ) и за техпаспортом на квартиру следует обращаться именно к ним; Внизу мы привели фото, показывающие как выглядит технический паспорт на квартиру, выполненный в БТИ.

2. Если дом был возведен после 2000-ого года, то он также с большой долей вероятности был проинвентаризирован в БТИ. Однако, обмеры на некоторые такие дома выполняла и Ростехинвентаризация. В данном случае, чтобы точно узнать в какой организации проводили инвентаризацию дома, необходимо позвонить в БТИ или Ростехинвентаризацию и спросить производили ли они обмеры в доме по данному адресу.

3. Если квартира расположена в новостройке, то её обмеры при вводе в эксплуатацию также чаще всего проводили БТИ или Ростехинвентаризация. Однако некоторые совсем свежие новостройки инвентаризировались отдельными кадастровыми инженерами. В этом случае легче всего узнать какая организация проводила обмеры у своей Управляющей компании или Застройщика.

Ниже мы ещё подробно рассмотрим как и где получить техпаспорт на квартиру, подробно рассмотрим сам процесс, а сейчас приведём примеры таких паспортов, выполняемые двумя главными организациями- БТИ и Ростехинвентаризацией.

Нужно ли его обновлять?

По законодательным нормам срока давности у технического паспорта нет – документ считается бессрочным. Но это не значит, что необходимости в обновлении не возникнет. Обязательно придется вызывать техника и вносить изменения, если проводилась перепланировка (она должна быть согласована). При обращении в банк/страховую компанию нужно обновлять техпаспорт, если он был оформлен более 5 лет назад – эти организации, как правило, требуют свежую информацию. Придется обратиться в БТИ, и если выявлено несоответствие между приведенными сведениями и реально имеющимися характеристиками.

В настоящее время техпаспорт перестал быть обязательным атрибутом сделки купли-продажи, но это актуально лишь в случае, если объект уже поставлен на кадастровый учет и все необходимые сведения о нем имеются в реестре. Что делать, если квартира не внесена в государственный кадастр недвижимости, как восстановить утерянный технический паспорт, и стоит ли это сделать? Юристы сайта проконсультируют, окажут поддержку в решении сложных вопросов. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *