Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания

Просмотров 424

Жилищный фонд подвергается износу, многие дома становятся аварийными. Жить в таких сооружениях не просто небезопасно, но и опасно для жизни. Большая часть аварийных домов подлежит немедленному расселению и сносу. Однако, чтобы это произошло нужно закрепить за объектом соответствующий статус – аварийный. А вот ветхие строения сносу не подлежат. Зачастую этим активно пользуются власти, сообщая о том, что дом является не аварийным, а ветхим. На самом же деле здание готово вот-вот обрушиться и создает реальную опасность для жителей.

Можно ли повлиять на признание жилья аварийным, непригодным и подлежащим сносу? Каковы критерии аварийности, куда обращаться, какие документы собирать? Если вы оказались в непростой жизненной ситуации, читайте о порядке признания жилья аварийным. Знание законов позволит получить новую жилплощадь, а не терпеть нечеловеческие условия в старой квартире.

В каких случаях дом признается аварийным?

Существует регламент, позволяющий отнести дом к категории аварийных. Основные моменты прописаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года (обновленная редакция). Оттуда можно почерпнуть как проходит признание дома аварийным и что за этим следует.

Вкратце выделим признаки непригодных для проживания построек:

  • полный износ капитального строения – деформация несущих конструкций, опор, фундамента (свыше 70% урона);
  • расположение в зоне неблагоприятного климата, например – токсичных отходов и загрязненного воздуха;
  • угроза обрушения от природной или техногенной катастрофы, например – оползня, снежной лавины, разлива реки;
  • обесточивание дома – отсутствие электричества, водоснабжения, газификации и прочих удобств, а также невозможность их прокладки в ближайшее время;
  • разрушение здания в результате бытового взрыва или пожара – поражение всего дома или отдельных частей (этажей);
  • превышение допустимого уровня шума – нормой считается лимит в 55 дБ (децибел).

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Основная причина – повреждение несущих конструкций здания: для каменных домов – от 70%, а для деревянных, панельных и мансард – свыше 65% ущерба. Зачастую дом признается по возрасту непригодным для проживания, например – если был построен в далекие 40-е года прошлого столетия или даже раньше. Хотя известны случаи, когда старые постройки сохраняют устойчивость несмотря на время.

Также следует знать, что не все дома признаются аварийными. Отметим причины, когда здания не подлежат сносу:

  • отсутствие/неисправность лифта в многоквартирном дома (свыше 5 этажей);
  • трудности с подачей горячего водоснабжения;
  • отсутствие или износ канализации – для 1-этажных и 2-этажных домов;
  • отличие запланированной и реальной жилой площади в квартире;
  • прочие основания.

Бывает, что здание подходит под категорию аварийных, но нет угрозы для людей. Это позволяет отнести дом к ветхому жилью – если конструкция позволяет сделать ремонт, власти приступают к ремонтно-восстановительным работам или реставрации. Жильцов переселяют во временное жилье, например – квартиры из маневренного городского жилого фонда (п. 1 ст. 95 ЖК РФ).

Аварийные дома не подлежат восстановлению. Их подвергают сносу, а на месте разрушения возводят новостройки.

Как признать жилье, частный дом или многоквартирный дом аварийным

Жители аварийных домов могут рассчитывать на переселение в благоустроенные жилые помещения нового района. Через сколько лет произойдет расселение аварийного здания, зависит от работы государственных органов. Их задача – выявить проблемный объект, вынести заключение по признакам и сообщить о дальнейших шагах.

Куда обращаться?

Основное действие, которое могут предпринять жильцы аварийного дома – подать заявление в межведомственную комиссию (далее – комиссия). Данный орган занимается тем, что проводит независимую экспертизу «на месте». Группа специалистов выезжает по адресу проблемного объекта и устанавливает – действительно ли он опасен для проживания людей (п. 7 ПП № 47 «Об утверждении Положения…» от 28.01.2006).

Заявление нужно подавать в департамент жилищной политики конкретного населенного пункта, например – Москвы. Организации работают во всех крупных регионах нашей страны. Жителям сельских поселений можно обращаться в городскую администрацию. Там подскажут, в какой отдел направить обращение.

Порядок действий

Что делать собственникам? Взаимодействие с комиссией – это тот максимум, который доступен гражданам и жильцам аварийного дома. Дальнейшие действия проводят уже специалисты в сфере жилищного контроля и безопасности населения.

Порядок признания жилья аварийным:

  1. Установить первичные признаки непригодности жилья. Обычно это происходит на общем собрании жильцов дома, реже – отдельной квартиры. Нужно обсудить все вопросы, определить степень изношенности, выбрать представителей и приготовиться к коллективному обращению в орган власти.
  2. Подать заявление в межведомственную комиссию. Направить обращение можно лично, через МФЦ, Почту или Госуслуги. Секретарь приемной комиссии должен проставить подпись и зарегистрировать заявление в базе данных. Копию заявления с пометкой о принятии представитель жильцов забрать обратно.
  3. Сбор членов комиссии.
  4. Оценка и обследование жилого дома, подходящего под критерии аварийного. Осмотр проводится на месте, в присутствии делегации от жильцов.
  5. Составление акта о проверке дома. Документ оформляется в 3-х экземплярах: один останется у комиссии, второй – в горисполком населенного пункта, а копия третьего – жильцам проблемного дома. Заключение принимается с учетом голосов членов комиссии – большинством.
  6. Взаимодействие с экспертами в области архитектуры и градостроительства, составление и отправка отчета в администрацию.
  7. Утверждение окончательного решения. Итоги подводятся на заседании исполкома городского совета. Администрация решает, признавать дом аварийным или сохранить за ним статус ветхого. Если здание подлежит сносу как непригодное, жильцов переселяют в новые объекты.

Раньше решение о статусе дома принимала комиссия. Но с введением поправок в законодательство такие решение принимаются только властями. Задача комиссии сводится к оценке здания и оформлению акта с печатью. Почти во всех случаях исполком принимает решение с учетом рекомендаций экспертов.

Признание аварийным частной постройки несколько отличается от аналогичной процедуры с многоквартирным жилым домом (МКД). В случае сноса частного дома, органы власти выкупают земельный участок под домом. Другой вариант – предложение равноценного по площади участка на новом месте. Изношенный объект подвергается сносу.

Состав и работа комиссии

Исполнительный орган власти на местах выбирает комиссию для признания домов аварийными строениями. Состав такой комиссии разнообразный – от главы муниципалитета до жильцов старого жилья.

Кто входит в состав межведомственной комиссии:

  • глава местного органа власти или его заместитель;
  • представитель от федерального органа;
  • специалисты департамента городского хозяйства – инженеры-проектировщики;
  • сотрудники Санэпидемстанции, Роспотребнадзора, МЧС и других служб города/района;
  • отдельные собственники (наниматели) жилых помещений.

Официальные лица не обладают должной информацией об изношенном объекте недвижимости. Поэтому жильцам рекомендуется присутствовать при осмотре дома. Это позволит указать на проблемные участки, инженерные дефекты или санитарно-эпидемиологическую катастрофу. Участие граждан позволит контролировать работу комиссии. При выявлении халатного отношения экспертов к своим обязанностям, жильцы могут составить жалобу на их действия.

Специальная комиссия проводит проверку:

  • состояния жилых/нежилых помещений;
  • степени износа несущих и ограждающих конструкций;
  • соответствия инженерных планов по расположению узлов электричества, водоснабжения, газопровода;
  • состояния вентиляционных узлов;
  • комнатной температуры в жилых и нежилых помещениях дома;
  • процент влажности в коридорах, на кухне, в ванной комнате (поквартирно);
  • исправность оконных проемов, остекление, наличие щелей;
  • изношенность фасада здания;
  • наличия токсичных примесей, строительных и иных веществ в воздухе;
  • общее состояние дома, его расположение, дату строительства и др.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту

Закончив с осмотром объекта, эксперты выносят заключение о его состоянии. Далее, комиссия принимает одно из следующих решений:

  1. Пригодность дома для проживания людей.
  2. Отнесение здания к категории ветхих – на основании изношенности ряда элементов, но сохранении общей целостности дома (необходимости капремонта или реконструкции).
  3. Непригодность для проживания людей – признание жилья аварийным с последующей ликвидацией.

Как показывает практика, комиссия может признать дом не аварийным, а ветхим. Как мы уже отмечали, в первом случае жильцов переселят в новые квартиры, а во втором оставят все как прежде. Максимум, на что можно рассчитывать при «ветхости» – проведение капремонта. Однако, когда дойдет очередь до конкретного дома, сказать сложно? Государственная программа капитального ремонта расписана на годы вперед. Ждать придется очень долго, зачастую не один год.

В чем разница между ветхим и аварийным жильем — об этом должен знать каждый человек!

Какие нужны документы для оформления?

Принимая решение о судьбе объекта, администрация выдает справку о признании дома аварийным. Здание включают в реестр домов под расселение и снос.

Что нужно при первичном обращении в межведомственную комиссию:

  • копии паспортов;
  • копии доверенностей – при делегировании полномочий одному представителю;
  • заявления жильцов с целью признать дом аварийным и подлежащим сносу;
  • сведения о праве собственности или найма жилых помещений: свидетельства, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы, например – акт о приватизации квартиры;
  • техпаспорт на жилой объект, кадастровые документы;
  • акты предыдущих осмотров и независимой экспертизы дома – прилагаются за последние 3 года;
  • акты-заключения городских служб – МЧС, СЭС, Жилищного надзора и т.д.

Также могут понадобиться и другие документы – в зависимости от регламента в субъекте РФ. Нужно понимать, если в администрации просят принести заключения экспертов, такое требование незаконно. Работы по выявлению недостатков дома проводят специалисты межведомственной комиссии, а никак не жильцы.

Советуем также почитать, какие нужны документы в случае признания аварийным нежилого здания или помещения?

Заявление в межведомственную комиссию по признанию дома аварийным и подлежащим сносу (образец)

Оформить заявление можно в свободной письменной форме. Если заявление отсылается по электронной почте или через Госуслуги, бланк будет электронным. Однако, обращаем внимание, что не все региональные порталы Госуслуг разрешают онлайн-подачу заявления. Сперва нужно узнать, принимает ли ваша администрация заявки дистанционно.

Ознакомьтесь с примерным шаблоном заявления в комиссию:

Заключение межведомственой комиссии о признании частного дома аварийным и подлежащим сносу (образец)

Сроки

Угроза обрушения дома подтолкнет власти быстрее реагировать на проблему. Осмотр и заключение могут занять всего 1 день, после чего жильцов начнут эвакуировать, подробнее о сроках расселения аварийного дома.

Если говорить о стандартных сроках, когда разрушение еще не началось, ситуация следующая:

  • срок рассмотрения заявления – в течение 30 дней по городским объектам и дольше по частным домом в сельской местности (п. 46 части IV ПП №47);
  • работы комиссии – индивидуально;
  • составление акта о признании объекта пригодным, ветхим или аварийным – в течение 5 дней;
  • расселение жителей аварийного дома – в течение 14 дней.

Срок сноса непригодного жилья зависит от внутренней политики муниципальных образований. Здесь действуют адресные программы в регионах – жилье вносят в реестр, после чего оно подвергается ликвидации. Первыми на расселение стоят самые полуразрушенные здания с риском обрушения. Если у властей нет свободного жилья под заселение, людям предоставят временное жилье, например – общежития или социальные жилплощади.

Какие нужны документы для оформления?

Чтобы получить справку о признании дома аварийным, нужно, помимо заявления на проверку, подготовить и предоставить следующие документы:

  • Паспорта всех собственников дома.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
  • Договор социального найма (актуально только в том случае, если жилье не находится в собственности).

Иногда могут требоваться и дополнительные документы. Учитывая тот факт, что программа из федеральной постепенно становится региональной, определить, в каких случаях может понадобится та или иная бумага практически невозможно – все зависит от региона проживания. Например, могут затребовать документальное подтверждение существующих проблем, из-за которых, по мнению жильцов, находится в доме опасно для здоровья и жизни, хотя, фактически, данную информацию должны предоставлять специалисты.

Содержание заявления на проверку дома

Заявление такого плана обязательно должно содержать следующую информацию:

  • Информация о том органе, куда обращаться планируют собственники жилья. Например – местная администрация.
  • Данные о доме.
  • Общая информация о том, что дом является опасным для жизни.
  • Требование признать строение аварийным.
  • Дата составления.
  • Подписи всех заинтересованных лиц (не обязательно собирать весь дом, достаточно будет и нескольких отдельных помещений, однако, чтобы ускорить процедуру рассмотрения, действительно стоит собрать как можно больше подписей).

Образец заявления

Скачать образец заявления на признание дома аварийным

Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?

Последствия признания дома аварийным заключатся в том, что жильцы получают новые жилые помещения или компенсацию в размере стоимости утерянной недвижимости. Последнее актуально преимущественно по отношению к тем лицам, которые имеют другое жилье.

Выбирать из этих вариантов может сам собственник. Предположительно, в ближайшее время будут реализованы дополнительные возможности, в рамках которых владельцы смогут привлекать инвесторов для перестройки дома или даже приобретать жилье на вторичном рынке с учетом компенсации от государственной организации.

Можно ли что-то подобное выбирать сейчас – зависит от региона проживания. В каждом из них будет действовать своя программа с учетом местных особенностей и возможности администрации.

После выбора нужного варианта и его документального подтверждения, собственникам останется только ждать, пока дом начнут расселять. Об этом администрация уведомит жильцов. Периодически можно уточнять текущее состояние дел. Как доказывает практика, чем чаще дергать государственные структуры по одному и тому же вопросу, чем быстрее они в конечном итоге среагируют.

Старые аварийные дома подлежат расселению в рамках существующей региональной программы. Переезд осуществляют сами жильцы, а местные власти компенсируют расходы и всячески им в этом помогают, например – выделяют грузовой транспорт для перевозки вещей (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Последствия признания дома аварийным:

  1. Расторжение договора социального найма – с лицами, которые проживали в муниципальной квартире или доме.
  2. Прекращение договора аренды с организацией, которая использовала объект в своей коммерческой деятельности.
  3. Переселение нанимателя и членов его семьи в новую муниципальную жилплощадь с аналогичными условиями (правда, это соблюдается далеко не всегда).
  4. Выкуп земельного участка или предоставление аналогичной территории на новом месте – при сносе частного дома в селе.
  5. Принудительный выкуп земли через суд – если ее владелец отказывается от продажи и не хочет сносить аварийный дом.
  6. Новое жилье или денежная компенсация – жильцам-собственникам, которые переселяются из аварийного объекта.

Что выбрать: выкуп старого жилья или новую квартиру? Второй вариант предпочтительнее. Как показывает практика, выкупная цена аварийных квартир значительно ниже среднерыночной по региону. Собственник получит максимум в 2-3 раза меньше реальной стоимости. Найти за эти деньги другое благоустроенное жилье вряд ли получится. Скорее всего удастся приобрести долю или комнату. Однако для тех, кто не проживал в аварийном доме, но имеет право собственности на жилое помещение, выкуп вполне очевиден. Это хорошая возможность избавиться от нерентабельной жилплощади и получить за нее деньги от государства. Но есть и запреты, например — на приватизацию аварийного жилья.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Важно помнить, что не все собственники аварийного жилья могут претендовать на новую квартиру (частный дом). Если жилье имеет статус памятника архитектуры, его никто не снесет (п. 10 ст. 16.1, а также п. 13 ст. 18 ФЗ № 73 «Об объектах культурного наследия…» от 25 июня 2002 года). Даже если здание непригодно для проживания и готово обрушиться – местные власти не включают его в список на расселение. Обычно в таких случаях власти проводят реставрацию или капитальный ремонт.

Судебная практика

Устав от обещаний и бездействия властей, жильцы могут отстоять свои права в судебном порядке. Обычно это происходит в случае непризнания дома аварийным. Власти могут упорствовать и не включать дом в список на расселение. Если жилье по всем параметрам аварийное, а жилищный надзор не торопится это признавать – единственный выход подать иск на бездействие властей.

Пример:

Суд рассматривал иск Ю.В. Колокольникова в отношение бездействия администрации г. Серпухова. Истец пояснил, что ему принадлежит частный (индивидуальный) дом в городской черте. Здание было построено в 40-х годах прошлого столетия, и с тех пор серьезно износилось. Истец пытался делать ремонт, но от непригодности фундамента и опорных частей здания эффекта не было. Колокольцев обратился в местную администрацию г. Серпухова с просьбой признать дом аварийным и подлежащим сносу. Оттуда истцу пришел отказ с мотивировкой – объект частный, а не многоквартирный, комиссия такое жилье не рассматривает. Истец просит суд обязать муниципальные власти обследовать частный дом на основании заявления от собственника. Суд изучил материалы дела и удовлетворил просьбу истца. Разъяснение по решению суда – согласно законодательству, порядок обследования жилых домов на предмет их аварийности и сноса предусматривает работу межведомственной комиссии. Согласно Положению от 28 января 2006 г. № 47, иного порядка для зданий в сельской местности не предусмотрено. Администрация МО г. Серпухова обязана привлечь комиссию для осмотра дома. Отказ от таких действия является необоснованным и незаконным.

(Обзор судебной практики утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

Могут ли жильцы рассчитывать на признание жилья аварийным? Практика показывает, что далеко не всегда. Список непригодных для проживания домов насчитывает сотню объектов в каждом регионе. Власти попросту не успевают, а зачастую – не хотят признавать жилье подлежащим сносу. Что делать собственникам? Жильцам предстоит самим позаботиться о своем будущем. Для этого нужны знания, юридический опыт и просчет последствий.

Обратитесь к юристам нашего сайта, и вы узнаете о решении вашей ситуации. Юрист подскажет, куда подать жалобу, признают ли дом аварийным, что дадут взамен и стоит ли обращаться в суд? Реагирование на острую ситуацию позволит не допустить беды и потери жилья.

Смотрите видео о проблемах с признанием жилья аварийным и непригодным для проживания людей:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

14 Разместил: Егоров Константин Михайлович Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Статьи 24.10.2011

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение от 28 января 2006 г. N 47).

В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.

В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников — граждан, так и для органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г. N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.

Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания. В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г. N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан — собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.

Само понятие «вне очереди» также означает и то, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь, а право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет <1>. Проще говоря, гражданину должно быть предоставлено жилое помещение практически сразу, его, как мы знаем, практически также не бывает.

<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года: утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.

И возможно, все так и было бы, если бы не одно слово в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 — «вправе».

Еще раз отметим, что согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования и смысла п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения о признании частных жилых домов и/или помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан <2>.

<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июля 2009 г. по делу N А79-6259/2008.

Орган местного самоуправления почти всегда откажет в признании индивидуального (частного) дома непригодным для проживания, если этим могут быть нарушены интересы органа местного самоуправления в области жилищных прав и обязанностей или возникнут обязательства, которые придется выполнять своими силами и средствами за счет муниципального бюджета.

В чем такие обязательства могут выражаться, мы покажем ниже.

После признания жилого помещения и/или частного дома непригодным для проживания (далее — ветхим) у органа местного самоуправления и у гражданина возникает ряд прав и обязанностей, в том числе и взаимообусловленных.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Так, после признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции у гражданина согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает право, а у органа местного самоуправления обязанность по принятию такого гражданина и его семьи на очередь внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, официальное признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции порождает у органа местного самоуправления обязанность принять гражданина и его семью на очередь вне очередного предоставления жилого помещения по договору социального найма и соответственно предоставить такое жилое помещение.

Постановка гражданина собственника частного дома на жилищный учет по ст. 57 ЖК РФ и признание дома ветхим не лишают его права собственности на этот дом и не лишают права собственности либо иного вещного права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его обслуживания.

После предоставления гражданину жилого помещения в виде квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке по основаниям п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ либо предоставления ему любой денежной субсидии по одной из федеральных либо региональных жилищных программ у гражданина как собственника ветхого жилого дома в соответствии с действующим жилищным и гражданским законодательством не возникает обязанности по передаче ветхого дома в муниципальную либо государственную собственность, а гражданин, соответственно, как собственник ветхого дома и земельного участка вправе распоряжаться ими по своему усмотрению либо оставить в своей собственности.

Поскольку у гражданина дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним органом местного самоуправления не изымаются, обязательства по сдаче такого дома и земельного участка под ним законодательством не предусмотрено, гражданин имеет право продать либо совершить иную гражданско-правовую сделку с ветхим домом и земельным участком.

В свою очередь, у нового собственника после покупки непригодного для проживания частного дома также может возникнуть право на внеочередное предоставление жилого помещения от органа местного самоуправления в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, так как по Жилищному кодексу РФ не имеет значения, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья собственника, пришло в состояние, непригодное для проживания, так же как и время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение <3>.

<3> Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 44-В09-41.

Такой «круговорот домовладения» от собственника к собственнику, как мы понимаем, конечно, не может устроить орган местного самоуправления.

Единственным способом его прекратить является снос такого частного дома либо его изъятие вместе с земельным участком в муниципальную собственность в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства при условии компенсации рыночной стоимости.

Однако при таком изъятии собственнику орган местного самоуправления обязан выплатить рыночную стоимость не только дома, но и земельного участка, что, естественно, не может устраивать орган местного самоуправления, тем более если учесть, что он еще в соответствии со ст. 57 ЖК РФ обязан предоставить жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления, при этом исходя из количества членов семьи, зарегистрированных в непригодном для проживания доме.

Вот и получается, что собственник не только получает жилое помещение вне очереди от органа местного самоуправления, но и в его собственности остаются непригодный для проживания дом и земельный участок под ним, которыми он как собственник может распорядиться по своему усмотрению (продать, обменять, подарить и т.д.) либо у него его может изъять орган местного самоуправления по изложенной выше процедуре.

Выкупать же данный дом и земельный участок под ним для органа местного самоуправления чаще просто невыгодно и нецелесообразно, так как такие земельные участки, как правило, небольшие по размеру и не представляют ни для органа местного самоуправления, ни для потенциального застройщика никакого экономического и коммерческого интереса.

При этом, даже если при принятии решения орган местного самоуправления обяжет собственника снести непригодный для проживания частный дом, собственник этого может просто не сделать, во-первых, просто из-за отсутствия финансовых средств для этого, во-вторых, он — собственник, и обязать его снести (уничтожить) свою собственность в соответствии с гражданским и жилищным законодательством практически невозможно.

На основании вышеизложенного у органа местного самоуправления фактически перед собственником непригодного для проживания дома возникают одни обязанности, в то время как у гражданина (собственника) практически одни права.

В этом случае орган местного самоуправления, естественно, воспользуется тем, что в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 закреплено только его право, а не обязанность на принятие решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан, тем более что для этого есть немало законных оснований.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ в императивной форме указывают на те расходы и усилия, которые должен нести и предпринимать собственник в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе собственник частного дома. Тем самым законодатель четко определяет, что помимо наличия у собственника определенных прав на него возлагаются и вполне определенные обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему жилого помещения либо жилого дома.

Имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей, и проч.

Осуществление всех этих мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности.

Юридически бремя собственности выражается, например, в обязанностях по текущему и капитальному ремонту имущества (дома, здания и т.д.), его страхованию, предъявлению для осмотра, регистрации.

Юридическое бремя собственности возлагает на собственника обязанность изыскивать (находить, предусматривать) необходимые финансовые средства на своевременное производство текущего и капитального ремонта своего жилого дома либо жилого помещения, чтобы не допустить приведения жилого помещения, в котором постоянно проживают и находятся люди, в непригодное и угрожающее жизни людей состояние, при котором проживание в таком помещении будет просто опасно и невозможно.

Из вышеизложенного следует, что на собственнике жилого дома (жилого помещения) в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством лежит обязанность не только по надлежащему уходу за своим недвижимым имуществом (домом, зданием), его содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту, но и обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств.

Инициатива законодателя о возможности признания индивидуальных (частных) домов непригодными для проживания, которая в первую очередь направлена на возможность улучшения жилищных прав граждан, у которых на это нет собственных, в первую очередь финансовых, возможностей, к сожалению, на законодательном уровне остается только инициативой, не подкрепленной абсолютно ничем.

Читайте еще по данной теме:

  • Признание индивидуального дома непригодным для проживания
  • Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?
  • Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Ковтков Д.И.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *