Снос жилого дома

Есть ли перспектива у частного сектора?

От малоэтажной застройки Тюмени не уйти. Об этом говорят не только такие актуальные сейчас проекты, как Березняки и Комарово, но и генеральный план развития Тюмени, рассчитанный на длительный период. В архитектурно-планировочном решении генплана предусмотрены следующие направления для малоэтажной застройки:

1) Северо-западное направление – преимущественно малоэтажная жилая застройка;

2) Северо-восточное направление – развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание многоквартирной и коттеджной жилой застройки Тобольского тракта;

3) Западное направление – преимущественно малоэтажная жилая застройка;

4) Южное направление – сочетание общественной, многоквартирной и коттеджной застройки;

5) Выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в центральной и зажелезнодорожной частях города.

Конечно, администрация города намерена вплотную заниматься решением проблемы, связанной с ветхими домами. Сергей Сметанюк перед своим уходом с должности мэра подчеркнул, что для успешной реализации комплекса мер по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья необходимо активное и разностороннее участие в этом процессе всех структурных подразделений администрации Тюмени. Главные цели программы – ликвидация существующего в настоящее время ветхого и аварийного жилищного фонда и обеспечение граждан благоустроенным жильем. Естественно, огромную роль в решении вопроса играют программные мероприятия правительства области. На протяжении нескольких лет из областного бюджета выделяются средства для решения проблем граждан Тюмени, проживающих в ветхом и аварийном жилье.

По словам экс-главы города Сергея Сметанюка, детальный анализ ситуации, сложившейся в городе, позволил разработать программный комплекс, благодаря которому удастся установить и решить проблемы людей, живущих в ветхих домах. «Серьезные работы в этом направлении проводит областной жилищный фонд. Отводя застройщикам под снос земли частного сектора, фонд выделяет горожанам благоустроенные квартиры. По данным, представленным управляющими компаниями, более тысячи домов потенциально могут войти в список аварийных и ветхих. Таким образом, предстоит большая работа», – сказал он.

План мероприятий по решению проблем частного сектора предполагает как бюджетное финансирование, так и привлечение инвестиций (наряду со строительством новых домов будет производиться и снос ветхого фонда). Так, городская администрация будет рассматривать возможность привлечения денег из федерального бюджета, например, в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Существенную роль в решении проблемы ветхого жилья может сыграть и то, что муниципальное образование город Тюмень выработало программу по реформированию финансов. При наличии этого документа у города есть возможность подавать заявки на участие в тех или иных федеральных инвестиционных программах. Администрация города намерена использовать все источники финансирования для решения проблемы ветхих домов.

Между тем, перспективы развития частного сектора связаны не столько со строениями – их возведут позже. Намного важнее сейчас для потребителя приобрести землю, а уж о строительстве дома можно будет подумать и попозже. Вот что по этому поводу говорит директор агентства недвижимости «Домино» Ирина Семенова: «Если окрестными деревнями считать населенные пункты в радиусе 20-30 километров от Тюмени, то жители этих поселений уже ничего не ждут, они уже все поняли. Более того, все уже поняли хозяева дач. Не так давно мы смотрели цены на дачи, и цены эти довольно высоки – 500-600 тысяч за самые обычные шесть соток. Скупается буквально все, и при этом предложений стало немного. Если речь идет, например, о земельном участке с целевым назначением индивидуально-жилищной застройки, то 15 соток такой земли могут обойтись в 1 800 тысяч рублей и выше. По сути, это цена однокомнатной квартиры в городе. Конечно, во многом это связано с тем, что сейчас люди оформили землю, получили возможность торговать ею. Спрос на землю сейчас очень высокий. Можно даже говорить о том, что земля – более выгодное вложение средств, чем недвижимость. Особенно в русле страшилок о «кредитном дефолте».

От развалюшки до дворца: цены на дома в частном секторе

Если желание жить рядом с центром, но в частном секторе, у вас велико, можно рассмотреть предложения о продаже подобного жилья в районе Дома обороны. Половина частного дома площадью около 40 квадратных метров с тремя сотками земли в аренде обойдется вам примерно в 1 200 – 1 600 тысяч рублей в зависимости от состояния дома (информация из открытых источников). Конечно, такой дом рискует оказаться для вас проблемой – во-первых, состояние дома, купленного по такой цене, вряд ли будет располагать к тому, чтобы там поселиться; во-вторых, от статуса земли в аренде в будущем также можно ожидать различных «сюрпризов». Если и покупать такое жилище, то только в рамках инвестиционного накопления (естественно, если вам удастся в будущем изменить юридический статус земли).

Дом же в отличном состоянии и кирпичном исполнении в этом же районе уже может обойтись вам в 4-5 миллионов рублей (при площади около 180 квадратных метров). В любом случае это дешевле квартиры. Помимо этого вам не надо будет ломать голову над тем, куда поставить машину (обычно дома за такую цену имеют и кирпичный гараж). Ну и, конечно же, имеет значение участок.

Цены на земельные участки в окрестностях Тюмени варьируются в зависимости от удаленности от города. Тем не менее, дешевле, чем за 1 500 тысяч рублей вы вряд ли сможете приобрести участок, приближенный к Тюмени. Жилье, расположенное на таком участке, влияет на формирование цены лишь в том случае, если оно в кирпичном исполнении и хорошем состоянии. Цену участка повышает и рекреационный статус территории. Так, участки на озере Андреевском в своей стоимости могут варьировать от 1 500 тысяч рублей (голый участок) до 10 000 тысяч рублей (в случае, если на участке расположен коттедж или дом).

В свете пониженного спроса на рынке типовой недвижимости можно ожидать повышения спроса именно в сфере индивидуальных домов. Как показывает практика, уже сейчас частный сектор вызывает серьезный потребительский интерес как объект аренды. Традиционно аренда частного дома оказывается более дешевой, чем квартиры аналогичного метража. Преимущества же – отдельное проживание, своя земля, где можно не только выращивать овощи, но и поставить машину или просто отдохнуть вечером.

Похоже, тем, кто планирует приобретать жилье, но никак не может накопить необходимые деньги даже на однокомнатную квартиру, стоит задуматься о приобретении жилья именно в частном секторе.

Нужно ли получать разрешение на снос частного дома?

Наше государство гарантирует свободу частной собственности. Фактический владелец ветхого дома может делать с ним все что пожелает, вплоть до сноса как непригодный объект (ст. 209 ГК РФ). Но вместе с тем власти защищают общественные интересы и права соседей. Возможный снос частного строения может обернуться для них проблемами, например – порчей забора, гаража, хозяйственных построек и т.д.

Снос частного дома подпадает в список строительных работ, которые требуют специального разрешения. Все потому, что демонтаж затрагивает важные коммуникации: электричество, водоснабжение, газовые трубы. Их повреждения недопустимы, в противном случае частный сектор останется без коммунальных удобств.

Поэтому, планируя ликвидацию ветхого объекта, собственнику придется получить разрешение на снос.

Правоотношения регламентируются тремя основными актами:

  • права собственников жилых построек – ст. 260 ГК РФ;
  • распоряжение землей в соответствии с целевым назначением участка – ст. 40 ЗК РФ;
  • инструкции, правила и нормы получения разрешений на снос ветхих объектов – статьи Градостроительного кодекса (ГрК РФ).

Отметим, что разрешение получают не на снос, а на «реконструкцию» или «демонтаж» частного дома. Юридически понятие «снос» в законодательстве никак не обозначено. Однако в разговорной речи его активно используют.

Виталий Гензель

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *