Способы управления МКД

Содержание

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет. В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д. в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416. Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Договор с управляющей компанией

1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

3. Обязанности сторон
3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.
3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.
3.2. «Собственник» обязан:
3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.
3.2.2.Предоставить «Исполнителю» сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _________ по ул. __________________________, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.
3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые «Собственником» помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и «Исполнителя» в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.
3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:
— переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей;
— установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности;
— изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг;
— использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.
Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления «Собственником» оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.
Осуществлять оплату услуг «Исполнителя» по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых «Собственником» помещений.
3.3. «Исполнитель» обязан:
3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.
Перечень работ, выполняемых «Исполнителем» по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)
Обеспечить «Собственника» эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых «Собственником», в соответствии с актом границ ответственности.
С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.
Представлять интересы «Собственника» как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № ____________ по ул. ________________.
Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года
Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.
Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.
Предоставлять «Собственнику» расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.
В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения «Собственника» по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.
Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.
Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.
Информировать «Собственника» в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарифов и нормативов качества коммунальных услуг.
Информировать «Собственника» о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

4. Права сторон
4.1. «Собственник» имеет право.
Реализовывать свои права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами
Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Получать жилищно-коммунальные услуги по качеству и своевременности в соответствии с действующими нормами и правилами.
Требовать в установленном порядке от «Исполнителя» снижения платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг.
Обращаться к «Исполнителю» и получать ответ по техническим вопросам, касающимся эксплуатации и содержания многоквартирного дома № _____— по ул. __________.
Оплачивать услуги по настоящему Договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот
4.2. «Исполнитель» имеет право.
Взыскивать в установленном законом порядке неустойку и убытки, понесенные в результате нарушений «Собственником» условий настоящего договора. Или В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с Собственника взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно
Осуществлять контроль за использованием «Собственником» занимаемых помещений и мест общего пользования по их назначению и принимать меры по устранению выявленных нарушений.
Передавать, с уведомлением «Собственника», права и обязанности по настоящему договору для выполнения специальных работ третьим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания Собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес Собственников предложение о проведении внеочередного собрания Собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующей обращения к Собственникам в общедоступном месте для всех Собственников помещений многоквартирной дома.

5. Ответственность сторон

5.1 .Ответственность «Собственника».

В случае использования «Собственником» занимаемого помещения и мест общего пользования не по назначению, а также нарушения прав и интересов соседей, «Исполнител» вправе через 7 дней после предупреждения «Собственника» обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных действующим законодательством (в частности, ст.293 ГК РФ).
В случае невыполнения «Собственником» обязательств, предусмотренных п.3.2.4 настоящего договора, он несет ответственность за все последствия, связанные с причинение неудобств или ущерба другим собственникам.
В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п.3.2.6 договора «Собственник» несет ответственность, пропорционально своей части, за исполнение штрафные санкциях, выставляемых «Исполнителю» поставщиками коммунальных услуг.
5.2. Ответственность «Исполнителя».
За не обеспечение — или неполное обеспечение «Собственника» жилищно-коммунальными услугами «Исполнитель» несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
В случае использования «Исполнителем» общего имущества и мест общего пользования (помещение для хранения инвентаря и инструмента) в нарушение интересов «Собственника», «Исполнитель» несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Особые условия
Договор подлежит согласованию с Общественным советом собственников помещений в лице уполномоченного представителя дома № 8А/1 по ул. Алексеевской.
Общественный совет собственников помещений осуществляет коллективный контроль за работой «Исполнителя» по выполнению договора.
Общественный совет собственников помещений предоставляет «Исполнителю» техническую и юридическую документацию, необходимую «Исполнителю» для надлежащего исполнения условий настоящего договора.
Затраты, связанные с выполнением «Исполнителем» дополнительных работ, не предусмотренных настоящим договором и возникшие по объективным причинам — аварийная ситуация, стихийное бедствие, законодательное решение — покрываются «Собственником» отдельно на основании дополнительного соглашения, за исключением случаев предусмотренных п.3.3.15.
Считать общедоступным местом для информационных сообщений информационную доску, расположенную на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Все споры, возникающие при выполнении договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, когда стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия договора
Настоящий договор заключен сроком на 1 год.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
После истечения срока действия договора или в связи с его досрочным прекращением «Исполнитель» обязан в 10-дневный срок передать представителю Общественного совета собственников помещений всю документацию по техническому и коммунальному обслуживанию дома № ____________ по ул. __________________, а также перечислить полученные и неизрасходованные по Договору средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт на расчетный счет вновь выбранной Управляющей организации или собственнику, уполномоченному общим собранием собственников.

Договор оказания услуг по управлению юридическим лицом Управляющей компанией

УТВЕРЖДЕН

Общим собранием акционеров _______________________________

Протокол N _____ от «____»_________ 20__г.

(наименование уполномоченного органа Управляющей

компании и полное наименование Управляющей компании с

указанием организационно-правовой формы)

Протокол N _____ от «____»_________ 20__г.

1. Предмет договора

1.1. Управляющая компания обязуется по поручению Общества оказывать услуги по управлению делами и имуществом Общества, в том числе полностью принять на себя осуществление полномочий постоянно действующего исполнительного органа (указать наименование единоличного или коллегиального органа, например: генеральный директор или дирекция и т. д.), а Общество обязуется оплатить оказанные услуги в размере, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Осуществляя руководство деятельностью Общества Управляющая компания обязана соблюдать Устав и все положения внутренних документов управляемого общества, а также нормы законодательства РФ. Управляющая компания обязана осуществлять управленческие функции максимально эффективно, разумно и добросовестно в интересах Общества, при этом за период (указать отчетный период, например 6 (шесть) месяцев) достигнуть следующих целей и финансово-хозяйственных показателей: (указать, каких целей и показателей должно достичь Общество под руководством Управляющей компании, например, достигнуть определенного уровня рентабельности, объема продаж, себестоимости, максимизировать прибыль до определенного уровня и минимизировать расходы, повысить капитализацию и т. д.).

1.3. Права и обязанности Управляющей компании по осуществлению руководства текущей деятельностью Общества определяются условиями настоящего договора, Уставом Общества, (указать, какими еще документами регулируются отношения по управлению Обществом, например: Положением о дирекции Общества и т. д.), а также действующим законодательством РФ.

2. Полномочия, компетенция и обязанности Управляющей компании

2.1. На период действия настоящего договора Общество передает Управляющей компании все полномочия постоянно действующего исполнительного органа Общества (указать наименование органа, например: генеральный директор или дирекция и т. д.), предусмотренные Уставом Общества, а также любые другие полномочия, которыми наделяются исполнительные органы акционерных обществ в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.2. В соответствии с п. 2.1 настоящего договора Управляющая компания осуществляет управление всей текущей деятельностью Общества и решает все вопросы, отнесенные Уставом Общества и действующим законодательством к компетенции постоянно действующего исполнительного (указать единоличного и коллегиального) органа акционерного общества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания акционеров Общества и Совета директоров Общества.

В том числе Управляющая компания в лице (указать наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор), действующего от имени Общества на основании Устава Общества без доверенности:

  • представляет интересы Общества в отношениях с другими организациями, предприятиями, учреждениями любых форм собственности, органами государственного управления, а также физическими лицами, в том числе представляет интересы Общества в суде со всеми процессуальными правами, предоставленными законодательством истцу, ответчику и т. д.;
  • совершает сделки от имени и в интересах Общества, заключает договоры и т. д.;
  • издает приказы, дает указания и распоряжения, обязательные для исполнения всеми сотрудниками Общества;
  • обеспечивает выполнение решений Общего собрания акционеров и Совета директоров Общества;
  • организовывает перспективное и текущее планирование производственной, финансовой, коммерческой деятельности Общества, в том числе основываясь на данных наблюдения, исследования и анализа производственных и коммерческих процессов Общества, возможностей финансового обеспечения программ, осуществляет разработку эффективной стратегии развития и основные разделы плана развития Общества, принимает стратегические решения по улучшению финансово-хозяйственной деятельности Общества и воплощает их в действие путем реализации конкретных программ развития и реструктуризации Общества, выносит соответствующие предложения и отчеты о проделанной работе по руководству деятельностью Общества Общему собранию акционеров и в Совет директоров Общества;
  • определяет приоритеты бюджетирования и проводит мониторинг расходов для обеспечения гарантий финансовой стабильности реализуемых программ, составляет расчеты эффективности от реализации проектов развития Общества;
  • представляет Общему собранию акционеров и в Совет директоров обоснованные предложения по освоению новых направлений бизнеса, освоению новых рынков;
  • осуществляет разработку проектов технической и административной модернизации предприятия;
  • распоряжается имуществом Общества в пределах, установленных его Уставом, настоящим договором и действующим законодательством РФ;
  • утверждает правила, положения и другие внутренние документы Общества, за исключением документов, утверждаемых Общим собранием акционеров Общества;
  • определяет организационную структуру Общества, в том числе рассматривает перспективы изменения статуса отдельных структурных подразделений, создает новые отделы, структурные подразделения,
  • распределяет объем работ и подчиненность внутри структурных подразделений, изменяет порядок взаимоотношений с другими отделами, расширяет или ограничивает рамки полномочий руководителей соответствующих подразделений;
  • утверждает штатное расписание Общества, ее филиалов и представительств, утверждает должностные оклады сотрудников, определяет размер и порядок премирования и применения других мер поощрения сотрудников, в порядке, установленном законодательством, налагает на работников взыскания;
  • утверждает должностные инструкции для сотрудников Общества;
  • от имени Общества заключает трудовые договоры с ее работниками, принимает на работу и увольняет с работы сотрудников Общества, в том числе назначает и увольняет главного бухгалтера, руководителей подразделений, филиалов и представительств;
  • осуществляет организацию взаимодействия всех структур и отделов Общества по реализации проектов развития Общества;
  • осуществляет координацию работы по реализации проектов развития Общества на всех этапах, контроль соответствия принимаемых решений и совершаемых действий основной концепции развития Общества;
  • анализирует экономические, финансовые показатели на каждом этапе реализации проектов развития Общества и представляет соответствующие отчеты о достигнутых результатах и показателях деятельности Общества Общему собранию акционеров или Совету директоров Общества;
  • разрабатывает методики и принимает меры по оперативному реагированию на кризисные и нестандартные ситуации, которые могут привести к срыву плана развития Общества, иным неблагоприятным для Общества последствиям;
  • обеспечивает создание благоприятных и безопасных условий труда для работников Общества;
  • открывает в банках расчетный, валютный и другие счета Общества;
  • принимает решения о предъявлении от имени Общества претензий и исков к юридическим и физическим лицам и об удовлетворении претензий, предъявляемых к Обществу;
  • определяет объемы производства продукции и услуг, а также порядок и условия сбыта, утверждает договорные цены на продукцию и тарифы на услуги;
  • обеспечивает выполнение обязательств Общества перед бюджетом и контрагентами по хозяйственным договорам;
  • принимает решения о получении и использовании займов и кредитов;
  • организует бухгалтерский и статистический учет и отчетность, в том числе налоговую отчетность;
  • руководит разработкой и представлением Общему собранию акционеров (единственному акционеру) проекта годового отчета и годового баланса Общества;
  • обеспечивает подготовку, организацию и проведение Общих собраний акционеров Общества;
  • осуществляет контроль за рациональным и экономным использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов;
  • в пределах своей компетенции обеспечивает соблюдение законности в деятельности Общества;
  • решает другие вопросы текущей деятельности Общества.

2.3. В течение _______ дней с момента вступления настоящего договора в силу Управляющая компания в лице (указать наименование постоянно действующего исполнительного органа) обязано обратиться в регистрирующий орган по месту нахождению Общества с заявлением о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц о постоянно действующем исполнительном органе Общества.

2.4. От имени и в интересах Общества без доверенности действует только (указать должность руководителя постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании) Управляющей компании, а все остальные сотрудники Управляющей компании и Общества действуют от имени Общества только на основании доверенности, выдаваемой руководителем Управляющей компании.

2.5. Управляющая компания обязана предоставлять не реже, чем (указать периодичность, например: один раз в месяц и т. д.) или в любое время по требованию Общего собрания акционеров Общества (или Совету директоров Общества) отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности Общества, в том числе сведения о затратах на производство и реализацию продукции, отчет о фактическом движении потоков наличных денежных средств, с приложением соответствующих кассовых документов, бизнес-план Общества, финансовую, статистическую и налоговую отчетность, распорядительные документы (приказы, распоряжения), (перечислить другие документы и отчетность, предоставляемые Управляющей компанией), а также Акт сдачи-приемки оказанных услуг, который должен содержать реквизиты, отвечающие требованиям законодательства о бухгалтерском учете.

2.6. Ежемесячно в срок до _______ числа месяца, следующего за оплачиваемым, Управляющая компания обязана предоставлять Обществу Отчет, в котором указываются статьи расходов и суммы, уплаченные Управляющей компанией в процессе осуществления деятельности по управлению Обществом. К отчету прикладываются копии платежных и иных документов, подтверждающих расходы Управляющей организации.

2.7. При осуществлении исполнительно-распорядительных функций в процессе руководства текущей деятельностью Общества Управляющая компания и лица, действующие по ее поручению, должны руководствоваться Уставом Общества, внутренними документами Общества и нормами действующего законодательства. В случае, если какое-либо положение Устава или внутреннего документа Общества противоречит законодательству, Управляющая компания будет руководствоваться непосредственно соответствующей нормой закона или иного правового акта.

2.8. Управляющая компания обязана обеспечить свободный доступ к соответствующим документам уполномоченным представителям Общего собрания акционеров, а также предоставлять исчерпывающую информацию по всем вопросам, возникающим в процессе проверки и контроля за исполнением Управляющей компанией обязательств, осуществлением полномочий, предоставленных настоящим договором. В случае назначения Общим собранием акционеров Общества независимого аудитора Общества с целью проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности Общества Управляющая компания обязана предоставить аудитору (аудиторской организации) всю необходимую информацию и документы для осуществления проверки.

2.9. Управляющая компания совершает крупные сделки и сделки, в которых имеется заинтересованность, в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «Об акционерных обществах».

2.10. В целях рационализации управления и уменьшения издержек на содержание управленческого аппарата Управляющая компания вправе уволить сотрудников Общества по основаниям, предусмотренным законодательством, и принять на себя осуществление всех управленческих и хозяйственных функций Общества. В этом случае финансовые документы и налоговая отчетность Общества подписываются руководителем постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании и главным бухгалтером (бухгалтером) Управляющей компании.

3. Права и обязанности Общества

3.1. Общество обязано в течение _______ дней после подписания настоящего договора передать Управляющей компании все необходимые документы, в том числе Учредительные документы Общества, Лицензии и разрешения на право осуществления определенного вида деятельности, Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, хозяйственные договоры, документы бухгалтерской и статистической отчетности, документы по учету кадров и т. д., а также печать Общества согласно Акту приема-передачи документов и печати Общества, который является приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Общество обязано оказывать необходимое содействие Управляющей компании в исполнении ею обязательств по настоящему договору. Органы управления Общества (Общее собрание акционеров, Совет директоров) не вправе необоснованно уклоняться от принятия решений, одобрения сделок, предложенных Управляющей компанией, или отказывать в принятии таких решений и одобрении сделок. Кроме того, Общество не имеет права принимать в период действия настоящего договора без согласования с Управляющей компанией решения о внесении изменений в учредительные документы, сокращающие объем полномочий Управляющей компании по сравнению с тем, как они были определены в момент заключения договора.

3.3. Общее собрание акционеров Общества вправе получать информацию и осуществлять контроль за выполнением Управляющей компанией своих обязанностей по настоящему договору.

3.4. Ревизионная комиссия Общества осуществляет проверки финансово-хозяйственной деятельности под руководством Управляющей компании в соответствии с действующим законодательством и Уставом Общества.

3.5. Для проверки финансово-хозяйственной деятельности Общества под руководством Управляющей компании Общее собрание акционеров вправе назначить независимого аудитора.

4. Порядок осуществления управления Обществом

4.1. Управление Обществом осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нормами Устава Общества и настоящим договором.

4.2. Высшим органом управления Общества является Общее собрание акционеров. К компетенции Общего собрания акционеров относятся все вопросы, перечисленные в ст. 48 Федерального закона «Об акционерных обществах», а также иные вопросы, перечисленные в Уставе Общества. Совет директоров (наблюдательный совет) Общества осуществляет общее руководство деятельностью Общества, за исключением решения вопросов, отнесенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и Уставом Общества к компетенции Общего собрания акционеров.

4.3. Все решения по вопросам руководства текущей деятельностью Общества не входящим в исключительную компетенцию Общего собрания акционеров Общества и Совета директоров, т.е. функции постоянно действующего исполнительного органа Общества в рамках настоящего договора принимаются от имени Управляющей компании ее постоянно действующим исполнительным органом (наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор). По всем вопросам текущего руководства деятельностью Общества Управляющая компания подчиняется Общему собранию и Совету директоров Общества. Основная цель деятельности Управляющей компании — организация выполнения решений Общего собрания акционеров и Совета директоров Общества.

4.4. Генеральный директор Управляющей компании без доверенности действует от имени Общества, издает приказы и распоряжения по вопросам деятельности Общества, утверждает внутренние документы Общества, заключает договоры и совершает иные сделки.

4.5. Сделки и иные юридически значимые действия, совершаемые Генеральным директором Управляющей компании в процессе управления Обществом, непосредственно порождают правовые последствия для Общества и предварительного разрешения либо последующего одобрения со стороны иных органов управления Управляющей компании либо Общества не требуют, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об акционерных обществах» либо иными правовыми актами.

4.6. Управляющая компания вправе передать все или часть предоставленных ей настоящим договором и законом полномочий или обязанностей любому из сотрудников Общества или Управляющей компании либо иному лицу, распределив между ними административно-распорядительные и представительские функции, а также вправе сформировать из собственного персонала функциональные структуры (отделы, управления) для осуществления управленческих функций Общества (например, бухгалтерский и налоговый учет, кадровая служба и т. д.). При этом указанные лица действуют на основании доверенностей, выдаваемых (наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор) Управляющей компании.

4.7. Деятельность по управлению Обществом осуществляется с привлечением штатных сотрудников Управляющей компании и Общества, а также на основании гражданско-правовых договоров с консультационными и иными организациями и гражданами.

4.8. Финансовые и платежные документы Общества подписывает (наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор) Управляющей компании либо иное лицо, уполномоченное Управляющей компанией, и главный бухгалтер Общества.

5. Расчеты по сделкам, осуществляемым Обществом

5.1. Расчеты по сделкам Общества осуществляются Управляющей компанией со своего расчетного, валютного или иного счета либо с соответствующих счетов Общества.

5.2. Средства, поступающие по сделкам Общества, направляются на соответствующие счета Управляющей компании либо Общества. Решение о порядке расчетов принимает (наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор) Управляющей компании.

5.3. Управляющая компания отвечает по сделкам Общества в пределах остатков средств Общества, находящихся на ее счетах.

5.4. Налоговые и иные обязательные платежи осуществляются со счетов Общества в порядке, определяемом правовыми актами. В случаях, предусмотренных законодательством, расчеты по налогам и иным обязательным платежам могут осуществляться со счетов Управляющей компании.

6. Сумма вознаграждения и порядок расчетов по договору

6.1. Стоимость услуг Управляющей компании состоит из двух компонентов:

  • компенсация затрат на осуществление управленческой деятельности;
  • вознаграждение за успешное осуществление функций по управлению Обществом.

6.2. Общество полностью оплачивает Управляющей компании сумму расходов на осуществление руководства Обществом, которая включает в себя: заработную плату персонала Управляющей компании, налоги на зарплату, текущие расходы на содержание офиса, транспорт, телефонные переговоры (перечислить все виды расходов Управляющей компании)

Управляющая компания ежемесячно в срок до _______ числа месяца, следующего за оплачиваемым, предоставляет Обществу счет на оплату, а также подробный Отчет с перечислением статей расходов и сумм, подлежащих уплате. К отчету прикладываются копии платежных и иных документов, подтверждающих расходы Управляющей организации. Общество в течение _______________ с момента получения перечисленных документов обязано оплатить расходы Управляющей организации путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управляющей компании.

6.3. За выполнение функций по осуществлению текущего руководства и управления Обществом, а именно при достижении Обществом финансовых показателей (указать объективные данные, характеризующие качество и/или объем оказываемых услуг по управлению, например, среднемесячный оборот Общества должен быть не менее _______ рублей, объем продаж должен быть не менее _________ в месяц и т. д., т.е. определить размер вознаграждения таким образом, чтобы он был сопоставим с экономическим эффектом от реализации от управленческих функций).

Управляющей компании устанавливается вознаграждение в размере ________ (________________) рублей в месяц.

6.4. Вознаграждение за выполнение функций по осуществлению текущего руководства и управления Обществом уплачивается Управляющей компании (указать периодичность, например, ежемесячно и т. д.) в течение _______________ с момента предоставления соответствующего отчета о финансово-хозяйственной деятельности Общества, а также Акта сдачи-приемки оказанных услуг, путем перечисления на расчетный счет Управляющей компании.

7. Ответственность сторон

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. Управляющая компания несет ответственность перед Обществом за убытки, причиненные Обществу своими виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены законодательством РФ. В том числе Управляющая компания обязана возместить Обществу:

  • сумму пени и иных санкций, взысканных с Общества в установленном законом порядке за нарушение Обществом законодательства о налогах и сборах;
  • размер неустойки, взысканной контрагентами за неисполнение или ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по хозяйственным договорам.

При этом Управляющая компания не несет ответственности за убытки, возникновение которых обусловлено обстоятельствами, возникшими до вступления в силу настоящего договора, а также при наличии вины Общества в возникновении убытков.

8. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора

8.2. С момента вступления в силу настоящего договора полномочия постоянно действующего исполнительного органа Общества приостанавливаются на срок действия настоящего договора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, утвержденному уполномоченными органами управления Общества и Управляющей компании.

8.4. Договор также считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения любым из участников. Решение об одностороннем отказе от исполнения договора принимается уполномоченными органами Общества или Управляющей компании. Стороны обязаны известить друг друга об одностороннем отказе от исполнения договора не позднее чем за (указать срок).

8.5. Договор считается расторгнутым с момента принятия решения уполномоченным органом Общества об одностороннем отказе от его исполнения, если причиной для принятия такого решения явилась непосредственная угроза интересам Общества, вызванная недобросовестными действиями Управляющей компании.

8.6. Полномочия постоянно действующего исполнительного органа Общества восстанавливаются с момента прекращения действия настоящего договора.

9. Заключительные положения

9.1. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

9.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

9.5. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, и хранится по одному у каждой из сторон.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *